Yapı izninin alındığı tarihten başlayarak iki yıl içinde yapıya başlanılmamış ve başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmemişse, yapı izni geçersiz duruma gelir. Bu durumda yasallık yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Yapımına başlanılmış yapılarda kazanılmış haklar korunur .
Yapı izni imar planına, imar yönetmeliklerine ve imar yasasına aykırı olarak verilmişse, izni veren makam, yeni bir işlem kurarak, mevzuata aykırı olarak verilen yapı iznini geçersiz kılabilir. Mevzuata aykırı olarak verilmiş bir yapı izni kazanılmış hak oluşturmaz ve korunmaz; izni veren kamu makamı tarafından her zaman geri alınabilir. “Her zaman geri alınma” olgusunun, makul süre içinde ve adalet kurallarını zedelemeyecek biçimde kullanılması biçiminde anlaşılması gerekir .
Yapı izni mevzuata uygun ise, o izni veren makam tarafından geri alınamaz; kazanılmış hak oluşturur ve korunur. Nedir kazanılmış hak? 31.1.2007 gün ve 51/12 sayılı Anayasa Mahkemesi kararlarında “kazanılmış hak” şöyle anlatılmıştır: “Kazanılmış haklara saygı ilkesi, hukukun genel ilkelerinden birisini oluşturmaktadır. Kazanılmış hak, özel hukuk ve kamu hukuku alanlarında genel olarak, bir hak sağlamaya elverişli nesnel yasa kurallarının bireylere uygulanması ile onlar için doğan öznel hakkın korunması anlamında kabul edilmelidir. Kazanılmış bir haktan söz edilebilmesi için bu hakkın, yeni yasadan önce yürürlükte olan kurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekmektedir. Kazanılmış hak, kişinin bulunduğu statüden doğan, kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel niteliğe dönüşmüş haktır. Bir statüye bağlı olarak ileriye dönük, beklenen haklar, kazanılmış hak niteliği taşımamaktadır.”. Yargıtay 1. HD. 5.7.2007 gün ve 5566/7683 sayılı kararda da konu benzer biçimde açıklanmıştır: “Hukuk Kuralının yürürlüğü sırasında, bu kurala uygun biçimde tüm sonuçları ile kesin olarak edinilmiş hakların korunması, hukuk devletinin gereğidir. Tamamlanmış hukuksal durumları yeni yasa veya düzenleyici kuralın etkilememesi onlar üzerinde hukuksal sonuçlar doğurmaması, kazanılmış hakların saklı tutulması amacını güder. Ancak henüz tamamlanmamış veya devam eden hukuksal durumlara yeni düzenleyici kural derhal yürürlüğe girme niteliği nedeniyle uygulanacak ve hukuksal sonuçlarını doğuracaktır.”
Bir yapı için verilmiş ve yapı devam ederken o yerdeki imar plan ve yönetmeliği değiştirilmiş ise, bu durumda, belediye verdiği izni iptal eder. Yapı sahibinin yeni duruma göre yeni bir yapı izni alması gerekir. Böyle bir durumda, belediye, daha önce verdiği izni iptal etmeli, sonra yapıyı durdurmalı, yapı sahibinin kazanılmış haklarına saygı göstermek koşuluyla, yeni duruma göre izin almasını yapı sahibinden istemeli, yapı sahibinin yapı izninin iptal edilmesinden doğan zararını ödemelidir. Henüz plan yapılmamışsa, mevcut plana göre yapılan yapı izni başvuruları planda değişiklik yapılacağı bahanesiyle değiştirilemeyeceği gibi, hukuken geçerli bir plana dayanmayan imar durumu da kazanılmış hak sağlamaz .
Bir bölgede yapılaşmaya olanak veren imar planı mahkemece iptal edildiği takdirde iptal tarihine kadar ilgilinin hilesi, hatası ya da kusuru olmadan yapıya ruhsatına uygun olarak devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece inşaatın mühürlenmesi, yapının bu tarihe kadar tamamlanmış kısmının ise kazanılmış hakkın varlığı nedeniyle korunması gerekmektedir.
Öte yandan, yapının tamamlanmış olması durumunda ise kazanılmış hakkın gerçekleşmiş olması nedeniyle yapının yıkımına hukuken olanak bulunmadığı açıktır. Yapının durdurulduğu tarihte eğer yapı tamamlanmış ise ilgililerin kazanılmış hakkının bulunması nedeniyle yapının yıkılmasının hukuka aykırı olacaktır.
Bu bağlamda kazanılmış haktan söz edilebilmesi ve korunabilmesi için;
• Tanınan haklar, imar mevzuatı değiştirilmeden önce kullanılmış olmalıdır. Bu süre içinde verilen haklar kullanılmamış ise önceki düzenlemeler ileri sürülerek kazanılmış hak savında bulunulamaz.
• Uygulanmakta olan projeye göre yapılan harcamalar önemli düzeyde olmalıdır. Eğer harcama azsa, yeni düzenleme (örneğin, plan değişikliği) kurallarına uyulmalıdır; eski düzenlemeye “kazanılmış hak” savıyla dayanılamaz.
• İnşaat “esaslı” nitelikte olmalıdır. Verilen haklara güvenilerek arsa alınması ya da hafriyat yapılması esaslı harcama sayılmaz.
• Geçerli bir yapı izni yoksa, kazanılmış haktan söz edilemez.
• Yapı kullanma izni alınması sahibi yararına kazanılmış hak sağlar: Bu hak, imar planı değişikliği veya benzeri gerekçelerle ortadan kaldırılamaz. Yürürlükteki mevzuata uygun yapı için henüz kullanma izni alınmamakla birlikte, inşaat bitirilmiş ise, hatta, Danıştay 6. Dairesinin 6.2.1982 gün ve 4313/140 sayılı kararında belirtildiği üzere, büyük bölümü yapıldığı bir sırada, örneğin inşaatın 4. katı inşa edilirken yapılan imar planı değişikliği ile kat sayısı 4’ten 3’e indirilmiş ise yapı izninin 4. kat ile ilgili bölümü geri alınamaz .
Yargı Kararlarından Örnek Verelim:
-Danıştay 6. D. 2.6.2004, 6073/3442: Olayda dava konusu yapının ruhsatının iptaline ilişkin işlemin yapı sahibine tebliğ edilmesine ve dava konusu belediye encümeni kararında ruhsatın iptal edildiği belirtilmesine karşın davacı tarafından ruhsat iptaline ilişkin işlem dava konusu edilmemiş ise de, ruhsatın iptaline ilişkin işlem yıkım işleminin sebep unsurunu oluşturduğu için hukuki denetiminin yapılması gerekmektedir. İmar planında B-5 yapılaşma koşullarında kalan taşınmaz üzerinde ilave kat yapımı için 9.1.1998 gününde inşaat ruhsatı verilmiş, inşaatın verilen ruhsata uygun olarak tamamlanması üzerine de 26.3.1999 gününde yapı kullanma izni belgesi düzenlenmiştir. Bu işlemler nedeniyle davacının hatası, hilesi veya davacıya isnat edilebilecek bir kusur olmadığı gibi söz konusu inşaat o tarihte yürürlükte olan imar planına da uygun olarak inşa edilmiştir. Bu arada inşaat devam ederken 10.11.1998 günlü idare mahkemesi kararıyla alanda kat artışı getiren imar planı değişikliğinin iptaline karar verilmiş,ancak davalı idarece iptal hükmü uyarınca kararın verildiği tarihte inşaatın durdurulması gerekirken bu tarihten sonra 5.7.2001 tarihinde yapının mühürlenmesi yoluna gidilmiştir. Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası hilesi ya da kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda ise imar planı değişikliğinin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararının 10.11.1998 tarihinde verilmesine ve davacıya 20.3.1999 gününde yapı kullanma izni verilmesine karşın davalı idarece yapı bittikten sonra 20.4.2001 günlü işlemle inşaat ruhsatının, 17.7.2001 günlü işlemle de yapı kullanma izninin iptal edildiği ve yapı tatil zaptının 5.7.2001 tarihinde düzenlenerek yapının mühürlendiği anlaşıldığından, yıkım kararının alındığı tarihte davacının kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur (Danıştay 6. D. 2.6.2004, 6073/3442).
-Parselasyon işleminin yargı kararıyla iptal edilmiş olması, bu işleme dayalı olarak verilmiş inşaat ruhsatlarının iptalini gerektirmez. İdarece, yargı kararının gereğinin yerine getirilmesi amacıyla yapılacak yeni parselasyon işlemi sonrasında inşaatların durumunun değerlendirilmesi gerekir. Bu yeni parselasyon işlemine göre yapıların ruhsata bağlanması olanaklı değilse, kazanılmış hak ilkesi de göz önünde bulundurularak, bu aşamadan sonra inşaat ruhsatlarının iptal edilmesi gerekmektedir. İdarece, yargı kararının gereği yerine getirilerek yeni bir parselasyon işlemi kurulmasından sonra, uyuşmazlık konusu inşaat ruhsatının durumunun yeniden değerlendirilmesi gerekir (Danıştay 6. D. 4.11.2004, 968/5379).
-Davacının yapısı için inşaat ruhsatının düzenlenmesi kazanılmış hak için tek başına yeterli olmasa da İdare Mahkemesince iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası hilesi yada kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Olayda,davalı idarece yapı bittikten sonra yapının mühürlendiği, inşaatın o tarihte yürürlükte olan imar planına uygun olarak inşa edildiği. anlaşıldığından yıkım kararının alındığı tarihte davacının yapının tümü için kazanılmış hakkının bulunduğunun kabulü zorunludur (Danıştay 6. D. 19.10.2005, 3489/4902).
