Tapu Kanunu 26. Borçlar Kanununun 237. Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri uyarınca; tapulu taşınmazın satışını amaçlayan sözleşme anılan yasa hükümlerine aykırı olarak haricen düzenlenmiş ise resmi şekil şartına uygun olmadığından mülkiyetin devri sonucunu doğurmaz. Bu nedenle, davacı ... ile kayıt maliki/davalı ... arasında yukarıda açıklandığı gibi resmi şekle uygun bir taşınmaz devri bulunmadığından davacının tescil istemine ilişkin talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde karar verilmesi yasaya aykırıdır.
TMK'nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü ( tamamlayıcı parçası ) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK'nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü ( tamamlayıcı parçası ) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi, yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK'nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK'nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a ) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK'nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. ( Sübjektif koşul )
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b ) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. ( Objektif koşul )
c ) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın ( malzeme sahibinin ), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
d ) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; harici satış sözleşmesi davacı ile davalılardan ... arasında yapılmış olup sözleşmenin yapıldığı tarihte ... kendisine ait olmayan taşınmazın haricen satışını yapmış olduğundan V.K.'nın TMK'nın 724 . maddesinde belirtildiği üzere tescil talebinde bulunabilmesi için iyiniyet koşulu gerçekleşmemiş olup ... tapu kayıt maliki olmadığından tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Öte yandan; davacı taraf dava dilekçesinde terditli olarak tescil isteminin hüküm altına alınmaması halinde taşınmaz üzerine inşaa ettiği bina nedeniyle tazminat isteminde bulunmaktadır.
TMK'nın "Tazminat" başlıklı 723. maddesi :
"Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.
Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir." hükmünü içermektedir. Buna göre; TMK'nın 723. maddesinden doğan davacının tazminat isteminin değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekir
