İMAR AFFI VEYA İMAR BARIŞI NEDİR?
~ 23.05.2018 ~
Vergi Ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun 18.5.2018 tarihli Resmi Gazetede yayınlandı. (Kanun’un Numarası: 7143; Kabul Tarihi: 11/5/2018).
İnceleyeceğimiz Yasanın 16. Maddesi, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Yasasına 16. Geçici Madde eklemiştir. Kapsamı şöyledir:
2. Yasanın Kapsamına Giren Yapılar
a. Özel Mülk üzerinde yalpan yapılar.
b. Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar.
c. Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli taşınmazlar üzerindeki yapılar.
d. Belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapılar.
3. Yasanın Kapsamına Girmeyen Yapılar
a. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar.
b. Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
c. 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alandaki yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
d. İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlardaki yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
e. 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alandaki yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.
3. Amaç
a. Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması.
b. İmar barışının sağlanması. Bu amaç, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı yapıların, yapı kullanma izni almadan, tescilinin sağlanması yoluyla gerçekleşecek.
c. Mahkemelerde görülmekte olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin İmar Mevzuatına Aykırılığına ilişkin davalarda, yıkım kararı verilmeyecektir. Mahkeme, talep üzerine, bunda yararı olan tarafa süre vererek, (yapı kayıt belgesi almak) + (oybirliği sağlamak) + (kamu terklerini gerçekleştirmek) biçiminde öngörüen koşulların gerçekleşmesine karar verecektir.
d. Sadece, "yapı kayıt belgesi" almak, yapıdaki "ruhsatsızlık" veya (ruhsata aykırılık) biçiminde beliren imar mevzuatına aykırılığı gidermeye yetmemektedir. BU belge sadece, aykırılığa rağmen, yapı yeniden yapılıncaya kadar kullanma hakkı vermektedir. Sadece kullanma hakkı vermesi dolayısıyla, nihai ana kadar yapının yıkılmasına engel olacaktır o kadar.
e. Yasa, arsa sahibi ve yüklenicinin arasında girmeyecek, imar mevzuatına aykırılığı ortadan kaldırmayacak, yapıyı yasal duruma getirilmiş saymayacak, sadece bina yıkılıp yeniden yapılıncaya kadar kullanma hakkı tanıyacaktır.
f. BU durum, imar mevzuatına aykırı inşaat şeklinde beliren yüklenici ihlali nedeniyle sözleşmenin bozulmasına engel olmayacaktır.
g. Yasa, yapının yasallığı için aranan, ruhsata uygunluğu ve yapı kullanma izni alınmasını atlayarak, kat mülkiyeti kurulmasını öngörmekle birlikte, bunu (tüm maliklerin muvafakatı + kamu terklerinin yapılması gibi) sıkı koşullara bağlamış; yüklenici ihlallerini hoşgörmemiş, yapı fiilen kullanılmakta ise “kat mülkiyetine geçerek veya geçmeyerek kullanmaya devam” edilmesini sağlamıştır.
4. Hangi Tarihten Önce Yapılan Yapılar Esas Alınacak
Yasa, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıları kapsamaktadır.
5. Başvurunun Yapılması Gereken Tarih
31.10.2018 tarihine kadar başvurunun yapılması gerekir.
6. Başvuru Nereye Yapılacak
Başvuru, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlar.
7. Başvurunun Sağlayacağı Yarar
Yasanın öngördüğü koşulların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi durumunda, yapı kayıt belgesi verilecektir.
8. Yapı Kayıt Sistemi
Başvuruya konu yapının ve arsanın mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine kaydedilir.
Kayıtta yapı sahibinin beyanı esas alınır.
9. Yasa, “Yapı”yı Esas Almıştır, “Binayı” Değil.
Maddenin hiçbir yerinde “bina” kelimesi geçmemektedir. “Yapı” ile “bina”nın farklı kavramlar olduğu tartışmasızdır. Yasa koyucunun örneğin “yapı” sözcüğünü kullanmışsa, anılan farkı bilerek kullandığını bilmek isteriz.
10. Alınacak Bedel
a. Meskenlerde: % 3
b. Ticari Kullanımlarda: % 5
c. Bedelin uygulanacak değer: ARSANIN Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak değeri + YAPININ Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen “yaklaşık maliyet bedelinin” TOPLAMI.
11. BU Para Nerede Kullanılacak
a. 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılacak.
b. Dönüşüm özel hesabına aktarılacak.
12. Bakanlar Kuruluna Verilen Yetki
Kayıt bedeline ilişkin oranı iki katına kadar arttırmaya, yarısına kadar azaltmaya, yapının niteliğine ve bölgelere göre kademelendirmeye, ayrıca başvuru ve ödeme süresi bir yıla kadar uzatmaya bakanlar kurulu yetkilidir.
13. Yapı Kayıt Sisteminin Sağladığı Yarar
a. Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.
b. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
c. Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
d. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
14. Cins Değişikliği Yapılması ve Kat Mülkiyeti Kurulması
a. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda,
b. Yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi durumunda,
c.Yapı Kullanma İzin Belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
d.Bu durumda, ikinci fıkrada belirtilen bedelin iki katı ödenir.
e.Maliklerin tamamının muvafakatının aranmasında bazı sorunlar çıkabilir:
aa. Söz konusu olan daha önce kat mülkiyetine geçmemiş bir bağımsız bölüm ise, arsa payları yeniden belirlenirken, arsa payı azalan maliklere bir bedel ödenmesi gerekip gerekmediği konusunda yasada açıklık bulunmamaktadır. Bizce azalan arsa payı için bir bedel ödenmesi en azından adaletin gereğidir; aksi halde yasa yoluyla mülkiyet hakkına elatılmış olur.
bb.Kat mülkiyeti kurmak için bütün maliklerin muvafakatının sağlanması kolay değildir. İtiraz hakkını kötüye kullanan malikler için, yargıçtan müdahale talep edilebilir. Aksi halde, kötü niyetli ve çıkarcı bir malik, yasanın öngördüğü sistemi işlemez duruma getirebilir.
ÖZET: (Yapı kayıt belgesi) yapıya (yasallık) değil, sadece (yeniden yapılıncaya kadar) kullanabilirlik hakkı kazandırmıştır.
Ruhsatsız, ruhsata aykırı yapılar için, yapı kullanma izni verilemeyeceğini öngören yasa koyucu, bu belge alınmadan kat mülkiyetinin kurulmasını öngörmekle, ruhsatsız, ruhsata aykırı yapıların ancak kat mülkiyetinin kurulması durumunda yasallık kazanacağını kabul etmiştir. Bunu çok sıkı kayıtlara bağlamıştır: Yapı kayıt belgesi alınacak + diğer tüm maliklerden muvafakat alınacak + kamu terkleri yapılacak. Bu koşulların gerçekleştirilmesi kolay değildir. Sözgelimi maliklerden biri veya birkaçı muvafakat vermemişse veya yapı arsanın tamamı üzerinde yapıldığı için kamu terkinin gerçekleştirilmesi olanağı yoksa, kat mülkiyeti kurulamayacaak, dolayısıyla yasallık kazanamayacaktır.
Sadece, yapı kayıt belgesi alınmış ise, bina yıkılıncaya kadar, kullanma hakkı elde edilmiş olacaktır.
"Muvafakat vermeme"nin yasal bir hakkın kullanılması mı olduğu yoksa bir hakkın kötüye kullanılması mı olduğu her somut olaya göre ayrıca değerlendirilecektir. Eğer "muvafakat vermemek" korunması gereken gerekçelere sahip ise, bunun için mahkemeden izin alınamayacaktır; aksi halde itiraz hakkını kötüye kullanan malike karşı mahkemeden karar alınabilir. İtiraz hakkının kötüye kullanılıp kullanılmadığını yargıç değerlendirecektir. Örneğin, muvafakat verilmiş olsa bile kamu terki yapılması olanağı bulunmadığı için zaten kat mülkiyetine geçilemeyecekse veya yapının statik hesapları, deprem yönetmeliği hesapları uygun değil ise, itiraz hakkının kötüye kullanıldığı öne sürülemeyecek ve bunun için yargıca başvurulamayacaktır.
Binanın yıkıp yeniden yapılması söz konusu ise, yapı kayıt belgesinin bir malik gibi sözleşmeye katılma hakkı verip vermediği yasadan anlaşılmamakta ise de, yapı kat mülkiyetine geçilmesi halinde sözleşmeye katılma hakkının kullanılabileceği anlaşılmaktadır. başvurulamayacaktır.
15. Yapı Kayıt Belgesinin geçerlilik süresi
Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir.
Sürecin sonunda kat mülkiyeti kurulmamış, elde sadece “yapı kayıt belgesi” var ise, yapı yeniden yapılırken veya kentsel dönüşüm uygulamasına başlanırken, bu tür maliklerin sözleşmeye katılıp katılmayacakları konusunda yasada açıklık bulunmamaktadır. Bunun için, yargının ve idarenin yapı kayıt belgesini tanımlaması ve nitelemesi gerekmektedir: Bu belge sahibine ne tür hak verir? BU soruya verilecek yanıt, sözleşmeye katılma hakkını da başka hakları da belirleyecektir.
16. İmar Planı Değişikliğinin Etkisi
b.Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.
17. 6306 Sayılı Kanunu Etkilemesi
Beşinci fıkra uyarınca kat mülkiyetine geçilmiş olması, 6306 sayılı Kanun’un 1. Maddesinin uygulanmasına engel oluşturmaz.
18.Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması
a. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir.
b. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.
c. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
19. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması
a. Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde,
b. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine,
c. Bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla,
d. Taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.
20. Tebliğ veya Yönetmelik Çıkacak
a. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
b. Kanunda birçok kapalı nokta vardır. Bunların Tebliğ veya Yönetmelikle giderileceği anlaşılmaktadır.
c. Yargı kararları belirleyici olacaktır.
Hits: 15366
