YAPI KAYIT BELGESİNİN ALINMASI, YASALLIK İÇİN YETERLİ DEĞİLDİR
~ 18.05.2019 ~
Bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Yapı ruhsatı ise, ancak projelerine, imar plânı ve yönetmeliğine göre ve resim ve harçları incelenerek verilir (İmar K. md. 21). Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, İmar Kanunu’nun 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa'nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu'ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce resen gözetilmelidir. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 Sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası'nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine ait ise de; yukarıda özetle açıklanan hukuksal sebeplerle, inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması yükümlülüğü yüklenicinin edimleri kapsamındadır.
Yapının tümüyle kaçak yapılmış olması halinde yıkılması gereken bir yapı olup ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici iş bedeline hak kazanamayacaktır. Arsa sahibi de eksik ve ayıplı iş bedeli isteyemeyecektir. İmara aykırılık bulunması veya yapının kısmen kaçak yapılması halinde ise inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde yüklenici iş bedeli, arsa sahibi de eksik ve ayıp nedeniyle talepte bulunabilecektir. Eksik ve ayıpların giderilmesi, ancak yasal ya da yasal hale getirilmiş yapılar için talep edilebilir. Başka bir anlatımla, tamamen kaçak olan yapıların eksik ve kusurlarının, kısmi kaçak yapılarda ise “kaçak” olan kısım ya da bölümlerinin eksik ve kusurlarının giderilmesi istenemeyecektir.
Bu hukuki sonuçları itibarıyla imara aykırı yapılarda öncelikle inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin bilirkişi raporu alınmak ve ilgili idareden sorulmak suretiyle araştırılması gerekir. Örneğin, yapının ruhsata ve projeye aykırı inşa edildiği, belediyenin yapı tatil tutanağı, yıkım ve para cezası kararları ile doğrulanmış,yıkım kararının iptali için açılan davanın reddedildiği bir somut örnek düşünelim: İmara aykırılığı nedeniyle yıkım kararı kesinleşen bina ile ilgili olarak, 7143 Sayılı Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde uyarınca, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış, imara aykırı ve kaçak yapılar için, geriye etkili olarak af uygulaması getirilmiştir. İmar barışı için başvuru yapılmış, ücreti yatırılmış ve yapı kayıt belgesi alınmışsa, eldeki davalar için de uygulanması gerekir.
Bu nedenle öncelikle binanın tadilat projesiyle yüklenici tarafından yasal hale getirilip getirilemeyeceği konusu bilirkişi raporu örneği, yapı kayıt belgesi de eklenerek ilgili Belediyeden sorulmalı, yasal duruma getirilebilecek ise bu konuda öncelikle davalı tarafa süre ve yetki verilmeli, davalı tarafından verilen sürede bina yasal hale getirilirse şimdiki gibi davanın reddine, binanın yasal hale getirilmesi olanağı yoksa veya verilen süreye rağmen bina yasal duruma getirilmemiş olursa, imar barışı doğrultusunda sonucuna uygun bir karar verilmelidir.
Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, arsa sahibince yükleniciye kayden temlik olunan tapulu taşınmaz veya tapulu taşınmaz payları “avans” niteliğinde olup, bu yolla yapılan temlik sonucu oluşturulan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici, sözleşme ve yasa hükümleriyle fen ve sanat kurallarına uygun biçimde, yüklendiği edimini yerine getirdiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği şahsi hakkını üçüncü kişilere, TBK. md. 183 vd. gereğince devredebilir. Sözleşmenin tamamen ifayla sonuçlanması ya da sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğurur biçimde bozulması durumunda ancak yüklenicinin şahsi hakları ayni hakka dönüşebilir. Yüklenici edimini hiç yerine getirmez ise avans niteliğindeki devir ve sonraki devirler geçersiz olup, üçüncü kişiler de iyiniyet savında bulunamazlar. Sözleşme tarafların ortak iradesiyle sona ermemişse yani hâlâ ayakta ise, yükleniciden 3. şahsa ve sonraki devirlere değer kazandırılması olanaklı değildir. Arsa sahibinin taşınmazın bir kısım payını yükleniciye devretmesi avans niteliğinde olup yüklenici ancak işi tamamlarsa hak kazanacaktır. Ancak dosya kapsamına göre, yüklenici işi eksik, yasaya ruhsat ve projesine aykırı yapmış, bedele hak kazanmadan devraldığı avans tapu paylarını davalılara devretmiş, sözleşmedeki edimini yerine getirmemiştir (15. HD. 4.3.2019, 2949/898)
Hits: 14815
