Her türlü önemli yönetim işinde kat maliklerince oybirliği ile karar alınması gerekir (634 s. Kanun md. 45).
Her bir paydaş, eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhal alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alabilir.
Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masraflar kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. (6306 Sayılı Kanun md. 3).
Amaç, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere olanak sağlayacak hukuki engelleri ortadan kaldırmak ve kentsel dönüşüm sürecini kolaylaştırmaktır (6306 sayılı Kanun m. 5/f. 3).
Bu amaçla Kanunda bir binanın riskli yapı olarak tespiti halinde yıkımı ve tekrar yapımı hususunda Kat Mülkiyeti Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerinden ayrılan önemli düzenlemeler getirilmiştir: bir yapının riskli yapı olarak tespiti tek bir malik tarafından dahi istenebilmekte; riskli yapının yıktırılmasında maliklerin kendilerine verilen sürede yapıyı yıktırmamaları halinde bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılabilmektedir
Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfi ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartlan tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına paylan oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKÎ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylan, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların karan ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır (6306 Sayılı K. Md. 6).
Parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir (6306 s. K. Md. 6/I).
6306 sayılı Kanunun 6. maddesi hükmünde yer alan bu karar yeter sayısının, Yargıtay kararında da belirtildiği şekilde yalnızca “üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlar” bakımından mı uygulanacağı yoksa henüz yıkılmamış riskli yapılara ilişkin alınacak yıktırma ve yeniden yaptırma kararları ve bunlara dayalı yapılacak işlemler bakımından da mı geçerli olacağı önemli bir sorundur.
6306 sayılı Kanun’da öngörülen usul izlenerek bir yapının nihai biçimde “riskli yapı” olarak tespiti halinde, kat maliklerinden herhangi birinin de binanın yıkımına yönelik diğer malikler hesabına işlem yapıp yapamayacağı, örneğin bir firma ile anlaşarak yıkım işini diğer malikler hesabına bu firmaya sözleşme ile verip veremeyeceği de önemlidir.
Riskli yapının tespiti ve yıkımı aşamaları Kanunda bir dizi idari işlem yoluyla gerçekleşirken, yıkımdan sonraki yapım aşamasında daha çok maliklerin iradeleri ön plana çıkmaktadır. uygulamada bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi, Kanun’un öngördüğünün aksine kat maliklerinin yıkım aşamasını da kapsayacak şekilde binanın yeniden inşasına yönelik aldıkları bir karar ve buna binaen bir yüklenici ile anlaşmaları suretiyle gerçekleşmektedir. Bu durumda yüklenici, kat maliklerinin verdikleri temsil yetkisi ile riskli yapı tespiti ile yıkım ruhsatı alınması işlemlerini ve yıkımı bizzat yürütmektedir. Kat maliklerinin tamamının bu sürece katılımının sağlandığı durumlarda haliyle herhangi bir hukuki sorun da ortaya çıkmamaktadır. Ancak kat maliklerinin anlaşamamaları halinde 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde öngörülen prosedürü işletilerek üçte iki çoğunlukla alınan yıkım kararı ve bu karara binaen yüklenici ile akdedilen ve yıkımı da kapsayan sözleşmenin geçerliliği sorunu ortaya çıkmaktadır.
6306 sayılı Kanun m. 6/f. 1 hükmünün lafzı esas alındığında gerçekten de üçte iki karar yeter sayısının yalnızca yeniden bina yaptırılmasına yönelik alınacak kararlar için ve yine arazi üzerindeki yapının yıkılmasından sonraki aşamada geçerli olduğu sonucuna varılması kaçınılmazdır. Bu durumda yıkımdan önceki aşamada riskli yapı tespiti yapılmış olsa dahi bina, ya maliklerin oybirliği ile alacakları bir karar ile (KMK m. 45; MK m. 692/f. 1; MK m. 702/f. 2) yahut da idarece yıktırılabilecektir. Bunlardan ilki tam da 6306 sayılı Kanun’un sağlamak istediği riskli yapıların hızlı ve kolay dönüşümü amacını olanaksız duruma getirecek niteliktedir. Zira binanın yıkımında oybirliği arandıktan sonra artık yıkımın ardından yeniden bina yapılması için üçte iki çoğunluğu yeterli görmenin hiçbir mantıklı açıklaması yoktur. Kaldı ki uygulamada binanın yıkımı ve yeniden yapılması birbirinden ayrı iki aşama olarak değil, tek bir karar ve buna dayalı yapılan sözleşme ile şekillendirilmektedir. Kat maliklerinden riskli yapıyı yıktırmak için ayrı, yeniden yaptırmak için ayrı karar almaları ve her biri için ayrı sözleşmeler yapmaları beklenemez. Böylesi bir kurgu hayatın olağan akışına ve ekonomik gerçeklere aykırı olacaktır.
Yapının riskli olduğunun tespiti, olası bir depreme dayanıklı olmadığı ve yıkılma tehlikesinin bulunduğu anlamına gelmektedir. Bu durumda riskli yapının olabildiğince kısa sürede yıkılmasında gerek maliklerin gerekse kamunun özel olarak korunmaya değer menfaati vardır. Riskli yapının yıktırılması için oybirliği ile alınmış bir kararı aramak yahut İdarenin ne zaman gerçekleşeceği belirli olmayan yıkım işlemini beklemeye zorlamak, 6306 sayılı Kanunun amaç ve mantığıyla bağdaşmadığı gibi, açıkça riskli olduğu idari bir karar ile tespit edilmiş olan binada kişilerin yaşamaya devam etmeye mahkum edilmesi anlamına gelecektir.
Binanın riskli olarak tespit edilmesinden sonra yıkılması, maliklerin rızasına tabi olmayan ve kanundan doğan bir zorunluluktur. Bundan dolayıdır ki, malikler kanunda belirtilen süre içinde binayı yıkmazlarsa idare binayı resen yıkarak tahliyesini gerçekleştirecektir. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun m. 5/f. 1/c. l’de öngörülen “malikler arası anlaşma” riskli binanın artık yıkılıp yıkılamayacağına ilişkin değil, ancak nasıl yıktırılacağına ilişkin olabilir.
Kat malikleri arasında henüz yıkılmamış olan riskli yapının tahliyesine kadar olan süreçteki ortak giderlerine ilişkin bir karar alınmış olsa idi elbette ki bu karar Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olacaktır; dolayısıyla da toplantı usulü de bu kanun hükümlerine uygun olması gerekir.
Yıkılması kamu hukuku kuralları gereği zorunluluk arzeden bir binanın, 6306 sayılı Kanun m. 5/f. 3 uyarınca idarece verilecek süre içerisinde biran önce yıktırılabilmesi için 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin ilk fıkrasının, Kanunun amaç ve ruhuna uygun olarak geniş yorumlanması gerekir. Böylelikle riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra gerek binanın yıktırılması yöntemi gerekse yeniden yaptırılması bakımından maliklerin anlaşamaması halinde üçte iki pay çoğunluğu ile tek bir karar alınabilmesinin önü açılacaktır. Bu durumda 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde öngörülen prosedür işletilerek üçte iki çoğunlukla alınmış riskli binanın yıkımı ve yeniden yaptırılmasına ilişkin kararın geçerlilik yönünden denetimi de yine aynı Kanuna göre yapılacağından, 6306 sayılı Kanun m. 6/f. l’de aranan “hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu” esası bu durumda da yine uygulanabilecektir. Buna göre üçte iki çoğunluk belirlenirken, bağımsız bölümlere tahsis edilmiş olan arsa payı oranları dikkate alınarak bir hesaplama yapılabilecektir.
Tek bir malik dahi riskli yapıyı zarar tehlikesinden korumak için gerekli önlemleri alabilecek; yani gerekli tahliye işlemlerini ve yıkım işlemlerini diğer paydaşlar nam ve hesabına yapabilecektir. Bu durumda üçte iki hisse çoğunluğuna sahip maliklerin de aynı önlemleri evleviyetle alabilecekleri açıktır. Şu halde, yıkım aşamasında genel hükümler uygulanacak olsa dahi varılacak sonuç, (oybirliği ile alınmış) bir kat malikleri kurulu kararı dahi gerekmeksizin, her bir malikin diğer malikler hesabına yıkıma yönelik sözleşme akdetme ve yıkım işlemlerini bizzat yahut sözleşme ile bu işi üstlenecek bir firma aracılığıyla gerçekleştirme olanağına sahip olduğudur.
Riskli yapının henüz yıkılmadığı dönemde binanın yeniden yaptırılmasına yönelik alınan kararın her koşulda yapının yıkılmasından sonra hüküm ve sonuç doğuracağı açıktır. Bu durum kararda açıkça belirtilmese dahi işin niteliği gereği bu sonuca varılacaktır. 6306 sayılı Kanun md. 6 hükmünde öngörülen karar alma prosedürünün temel amacı daha önce de belirttiğimiz üzere maliklerin anlaşamaması halinde binanın yıktırılması ve yeniden yaptırılması sürecinde oybirliği esasının yarattığı tıkanıklığın aşılabilmesidir. Bu nedenle Kanun’un 3. maddesinde öngörülen prosedür işletilerek bir yapının riskli yapı olduğunun nihai olarak tespiti halinde, artık binanın yıkımına ve yeniden yaptırılmasına yönelik kararlar bakımından 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinde yer alan karar yeter sayısının aranması, Kanunun amaç ve mantığına en uygun yol olacaktır. Bu noktada hükmün lafzına sıkı sıkıya bağlı kalmanın haklı bir gerekçesi bulunmamaktadır. Zira artık geri dönülemez bir hukuki süreç içerisine girilmiştir ve riskli yapı, tarafların anlaşması bulunmasa dahi her halükarda idarece yıkılacaktır. Bu sebeple maliklerce alınan kararın zamansal açıdan yıkımdan öncesine denk düşmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasını gerektirmediği gibi, tek başına kararın hükümsüzlüğünün ileri sürütebilmesine de haklı bir dayanak oluşturmayacaktır. Bu amaçla açılacak bir davanın her koşulda hakkın kötüye kullanımı nedeniyle (MK m. 2/f. 2) reddi gerekir. Zira davacı malik açısından kararın yıkımdan önce yahut yıkımdan sonra alınmış olması hiç bir fark yaratmayacağından, bu konuda korunmaya değer hiçbir haklı menfaati de bulunmamaktadır. Önemli olan binanın 6306 sayılı Kanun m. 3 hükmünde öngörülen yol izlenerek riskli yapı olarak tespitinin yapılmış olmasıdır. 6306 sayılı Kanun buna yönelik işlemlere başlanması ile birlikte zaten uygulama alanı kazanmış bulunmaktadır. Eğer yıkımdan önce Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanması mutlak surette olsaydı, binanın riskli yapı olup olmadığına yönelik tüm karar ve işlemlerin de yine aynı Kanun çerçevesinde belirli çoğunluk oranları sağlanmak suretiyle gerçekleştirilmesi gerekirdi. Oysa bir kat maliki, 6306 sayılı Kanun kapsamında tespit işlemlerini başlattıktan sonra artık binanın kaderiyle ilgili olarak kat maliklerinin iradeleri önemini yitirecektir. Zira lisanslı kuruluş, yaptığı tespit sonucunu aynı zamanda Bakanlığa veya idareye de bildirmekte ve kat malikleri tamamen pasif kalsalar dahi riskli binanın yıkılması ile sonuçlanan bir süreç başlamış olmaktadır. Dolayısıyla 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olduğu tespiti yapılan binalara ilişkin yeniden yaptırma kararı, yıkımdan önce dahi alınmış olsa bu Kanun hükümlerine tabi olmalıdır. Yıkımdan önce 6306 sayılı Kanun m. 6 hükmünün uygulanmasına henüz kat mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüşmemiş olması da engel değildir. Yine daha önce belirttiğimiz üzere üçte iki pay çoğunluğunun bulunup bulunmadığı bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylan oranları esas alınarak kolaylıkla belirlenebilecektir.
