YÜKLENİCİDEN ALACAĞI BULUNAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ARSA SAHİBİ ALEYHİNE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMASI

  

I.     Genel Olarak

Yüklenici ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde inşaat sözleşmesine dayanarak önce kişisel hak ardından da nesnel (aynî) hak kazanacaktır. Bu ilişkiler yumağında sorunu ortaya koyalım: Yüklenicinin bir üçüncü kişiye borcu vardır. Yüklenici borcunu ödememekte, üçüncü kişi de, icraya başvurmasına ve takibi kesinleştirmesine karşın yükleniciden alacağını alamamaktadır. Bunun için, alacaklı yüklenicinin inşaat sözleşmesinden dolayı iş sahibinden olan alacağına haciz koyarak alacağını almayı düşünmektedir. Davacı (yüklenicinin borçlu olduğu kişi), iş sahibine dava açarak, yüklenicinin kendisine olan borcunun ödenebilmesi için, yüklenicinin eser sözleşmesine dayanarak iş sahibine ait taşınmazda inşa ettiği binadan kendisine isabet eden dairenin yüklenici adına tescilini istemektedir.

Davacının bu davayı açabilmek için icra müdürlüğünden alacaklı olduğu dosyayla sınırlı olarak yetki belgesi alması gerekmektedir.

Üçüncü kişi, kendi adına değil, borçlusu olan yüklenici adına tescil istemektedir.  

İcra ve İflas Kanunu md. 94/II konuyu şöyle düzenlemiştir:

“Borçlunun başka bir nedenle edinip henüz tapuya tescil ettirmediği mülkiyet veya diğer aynı hakların borçlu adına tescili alacaklı tarafından istenebilir.

Talep üzerine, icra dairesi, alacaklının bu işlemi takip edebileceğini tapu müdürlüğüne ve gerekirse mahkemeye bildirir.”

Bu maddede dava konusu edilen “mülkiyet ve diğer aynî hak” olduğu için, açılacak davanın temelinde (konumuz bakımından) “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olacaktır. Eğer inşaat sözleşmesinde ücret “arsa payı” değil de “para” ise İİK. md. 94’e değil, 89’a gitmek gerekecek ve bu yol yeterli olacaktır.

II.  Koşulları

A.  Yüklenici ile arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmalıdır.

B.   Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmalıdır.

C.   Yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmiş olmalıdır.

D.  Edimini yerine getirmekten dolayı, yüklenicinin arsa sahibinde sözleşmeye dayanan aynî veya şahsî bir hakkı bulunmalıdır.

E.   Arsa sahibi o ana kadar edimini yerine getiren yüklenicinin hakkını kendisine teslim etmiş olmamalıdır. Yüklenicinin gerçekleşmiş veya gerçekleşecek hakları arsa sahibinde bulunmalıdır.

F.    Üçüncü kişinin yüklenicide bir alacağı bulunmalı, alacak kesinleşmelidir; örneğin alacaklının elinde alacağa ilişkin bir mahkeme kararı bulunabileceği gibi, böyle bir karar bulunmasa bile yüklenici aleyhine yaptığı kesinleşmiş icra takibi bulunmalıdır.  Tapu iptal ve tescil davasında, davacının yüklenicide alacağı bulunup bulunmadığı araştırılmayacaktır. Alacaklı bir başka mahkemede bir tazminat davası açmış ise, bu dava sonuçlanıp kesinleşmeden, İİK. Md. 94/II uyarınca tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Yeniden vurgulanmalıdır ki, bu tür davaların açılabilmesi için alacaklının alacağının kesinleşmiş olması zorunludur. İleride kesinleşeceği düşüncesiyle yargılama devam ederken veya dosya Yargıtay’da iken, inceleme konusu yaptığımız tapu iptal ve tescil davası açılamayacağı gibi, tedbir istemi de kabul edilmeyecektir.

G.  Üçüncü kişi, bu alacağını yükleniciden tahsil edememelidir.

H.  Üçüncü kişi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimlerini yerine getirdiğinde kazanacağı hakların tamamı veya bir bölümüyle alacağını elde etmeyi düşünmelidir.

İ.     Üçüncü kişi bunun için İcra Müdüründen yetki belgesi almalıdır.

J.     Üçüncü kişi, yetki belgesiyle arsa sahibi aleyhine dava açmalıdır.

K.  Bu davada talep, bu hakların davacı adına gerçekleşmesi yönünde olmayıp, borçlu yüklenici adına ve yararına gerçekleşmesi yönünde olacaktır.

III.             İİK. Md. 94/II Davasının Alacağın Temliki Haklarını Etkilemesi

A.Genel Olarak

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ödenmesidir. Fakat hayat koşulları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Alacağın temliki hayatın gereksinimlerinden ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü kişi arasında borçlunun rızasına gerek olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan yazılı biçime bağlı bir sözleşmedir.

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yasaklamamış ise teslim borcunu yerine getirdiğinde,  arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini), arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi, TBK’nun183. maddesi hükmünden yararlanarak, arsa sahibinin rızasına gereksinim duymadan, üçüncü kişilere, yazılı olmak koşuluyla, devir (temlik) edebilir.

 Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi, alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi önceki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

Fakat temlik alanın ifa istemine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu isteme hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile, borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve savunmalarda (defilerde) bulunmak olanağına sahiptir. Gerçekten TBK. md. 188'e göre "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu savunmaları, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir".

Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür savunmalar ileri sürebilecekse, aynı savunmalar yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir duruma gelecektir. Yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan bu gibi davalarda, temlik alan üçüncü kişi yeni alacaklı sıfatını arsa sahibine karşı kanıtlamak zorunda olduğundan, arsa sahibinin ve temlik işlemine dayanıldığından da temlik işleminin tarafı olan yüklenicinin davada taraf olması zorunludur.

B.Özel Olarak

Yüklenicinin alacağını ve hakkını temlik edebilmesi için arsa sahibinin onayına gerek yoktur.

Yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakkını temlik etmiş ise, temellük eden onun bütün haklarına halef olur. Halefiyet, İİK. Md. 94 uyarınca verilen yetkiyi de kapsar[1].

Yüklenici, inşaat sözleşmesi gereğince kazandığı veya kazanacağı kişisel ve nesnel haklarını, alacağın temliki sözleşmesiyle, üçüncü kişilere devretmiş olabilir. Yüklenici sözleşmeye uygun olarak eseri tamamlayıp teslim ettiği zaman gerçek mülkiyet hakkı kazanacağından, o ana kadar arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilen arsa payları avans kabul edilecektir. Avans niteliğinde de olsa, arsa sahibi, yükleniciye arsa payını kısmen veya tamamen devretmediği bir dönemde, yüklenicinin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını temlik sözleşmeleriyle üçüncü kişilere devretmesi durumunda, yüklenicinin borçlu olduğu üçüncü kişinin açacağı davalardan arsa sahibi de temlik alacaklısı olan kişiler de etkilenecektir. Arsa sahibinin etkilenmesi açıktır: Yüklenici edimini yerine getirmemiş, eksik veya bozuk yerine getirmiş, sözleşme ileriye veya geriye etkili olarak bozulabilecek koşullar meydana gelmiş olmasına karşın, yüklenicinin borçlu olduğu kişinin, İİK. Md. 94/II uyarınca açacağı davada yüklenicinin hak ettiği payların yüklenici adına tescilini istemesinden dolayı etkilenecektir.

Sözleşme gereğince yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescil edilmesinde yararı bulunan davacının İİK. Md. 94/II gereğince açtığı davayı kazanması durumunda, karar konusu bağımsız bölümün yüklenici tarafından alacağın temliki yoluyla üçüncü kişiye devredilen yerlerden olması durumunda, temlik alacaklısının bundan olumsuz etkileneceği açıktır. Temlik alacaklısı,  tapu iptal ve tescil davasından haberli ise, “asli müdahil” olarak yer alarak ya da yüklenici ve arsa sahibi aleyhine tescil davası açıp asıl davayla birleştirerek; mahkemenin, olayın somut özelliğine, tescil koşullarının oluşup oluşmadığına ve kanıt durumuna göre, yüklenici adına değil temlik alacaklısı yararına tescil kararı vermesini sağlayabilir. Yüklenicinin borçlusu (davacı)  yüklenici adına tescilde başarılı olsaydı, yüklenicinin tescille kazanılan arsa payına haciz koydurmak suretiyle hedefine (alacağına) ulaşacaktı. Öte yandan, yüklenici adına tescili amaçlayan davadan temlik alacaklısının haberinin olmaması durumunda; mahkeme kararıyla yüklenici adına tescile karar verilmesi ve kararın kesinleşmesinin ardından, alacaklının (davacının) kesinleşen alacağı için tescille kazanılan tapu kaydına haciz koydurup satması durumunda; yüklenici ile davacı arasında danışıklı işlemlerin bulunmaması (temlik alacaklılarını zarara uğratma kastıyla hareket edilmemesi) durumunda; temlik alacaklısı, kendisinin daha üstün ve öncelikli bir hakka sahip olduğunu öne sürerek, davacı aleyhine zararın tazmini veya tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Temlik alacaklısı zararlarının tazmini için yalnız yüklenici aleyhine dava açabilecektir. Burada sorun, iki gerçek alacaklıdan hangisinin üstün bir hakka sahip olduğu değil, meşru bir amaca yasaya uygun yollardan giderek, hangi alacaklının daha önce hedefine ulaştığıdır. Hemen belirtelim ki, her iki alacaklı da birbirlerine karşı üstün ve öncelikli bir hakka sahip değildir.

IV. İİK. Md. 94/II Davasının danışıklı İşlemlere Etkisi

Davacı, yüklenici aleyhine açtığı tapu iptal ve tescil davasında, yapılan işlemlerin danışıklı (muvazaa) olduğunu öne sürebilir ve bu savını her türlü delille kanıtlayabilir.

Yargıç da işlemin danışıklı olduğunu görevinden ötürü göz önünde bulunduracaktır.

Kuşkulu işlemlerle alacağın tahsiline olanak bırakmamak için taşınmazın kaçırılması amacı ile tapudan yapılan satışın ardından aynı gün düzenlenen noter satış vaadi sözleşmesi ile bu taşınmazın geri alınması ve (ihtiyati haciz ve sözleşmenin tapuya şerh edildiği ) gün bu defa noter sözleşmesinin feshi işlemleri; başlangıçta yüklenici  ile arsa sahibi arasında tapudan yapılan satışın gerçek bir satış olmadığını (danışıklı olarak düzenlendiğini) gösteren delillerdir[2].

V. İİK. Md. 94/II Davasının İbranamelere Etkisi

Yüklenici ile arsa sahibi, inşaatın tamamlanma oranı % 86 düzeyinde iken, sözleşmeyi geriye etkili olarak bozmuşlar ve birbirlerini ibra etmişler ise; fesihnamedeki ibranın incelenmesi, arsa sahibi ve yüklenicilerin dinlenmesi, olaylar ve kanıtlara göre gerçek bir ibra bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir. İbranın geçerli olmadığı sonucuna varıldığı takdirde; İİK. Md. 94/II’ye dayanan tapu iptal ve tescil davasının dinlenmesi gerekir. Fesih var diye, araştırma ve inceleme yapmadan, md. 94/II’ye dayanan davanın reddine karar verilemeyecektir[3].  

VI. İş Sahibinin İnşaat Sözleşmesini Geriye Etkili Olarak Bozmasının İİK. Md. 94/II Davasına Etkisi

A.     Genel Olarak

Sözleşmeyi bozmanın (feshin) ileriye veya geriye etkili olması ayırımı, yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat direnimi (temerrüdü) yüzünden teslim edememesi durumunda tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir.

Sözleşmeyi bozmanın sonuçları geriye etkili olacaksa sözleşme hiç yokmuş gibi tasfiye edileceğinden[4] yüklenici inşaattan yaptığı kısma orantılı arsa payı değil, haksız zenginleşme hükümlerince imal ettiği inşaat bedelini alacak, bozmanın (fesih)  ileriye etkili kabul edilirse imalat oranına paralel arsa payının devrini isteyebilecektir.

Tarafların aksini kararlaştırmamaları durumunda kural olarak, eser sözleşmesinin feshi geriye etkili sonuç meydana getirir.

İİK. Md. 94/II davacısı, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı değildir. O, yasanın kendisine tanıdığı yetkiyi kullanarak tapu iptal ve tescil davası açtığından; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilke ve koşulları çerçevesinde yüklenici adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılacaktır. Örneğin, inşaatın ruhsat tarihinden başlayarak 14 ay içinde teslim edileceği, bu sürenin 1.1.2009 olan ruhsat tarihinden başlayacağı, böylece teslim tarihinin 1.5.2010 olduğu,  bu tarihte eserin tamamlanma oranının % 70 olarak saptandığı,  yüklenicinin direnime düştüğü bir olayı değerlendirelim: Bedel olarak arsa payı devrinin kararlaştırıldığı bir inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin eseri fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve sözleşmesine uygun olarak yapması, bu şekilde arsa sahibine teslim etmesi gerekir. Eser bedeline bu anda hak kazanılır. Tamamlanma oranı % 70 düzeyindeyken, teslim tarihi gelip çatmış, bu tarihte yüklenici inşaatı terk etmiş ve inşaat bu düzeyde kalmış ise; kural olarak yükleniciye daha önce (bir bakıma avans olarak) geçirilen tapuların arsa sahibince geri istenmesi ve TBK.nun 125/III. maddesine dayanılarak da devir aşamasına gelmiş arsa paylarının verilmesinden kaçınılması olanaklıdır. Çünkü, bu düzeye getirilen bir inşaatta sözleşmenin bozulması - kural olarak - geriye etkili sonuçlar meydana getirir. Sözleşmenin bozulması davasına bakacak mahkeme, yüklenicinin alacağını para olarak mı, yoksa bir kısım taşınmazların adına tescili suretiyle mi alacağını karara bağlayacaktır[5].

Sözleşme geriye etkili olarak bozulmuşsa, bir ayrım yapılmalıdır;

a)      İmalat yasal değil ise, sözleşmenin tasfiyesine gerek bulunmamaktadır. Çünkü böyle bir imalatın ekonomik değerinden söz edilemeyecektir. Olsa olsa enkaz değerinden söz edilebilir.

b)      İmalat yasal ise veya yasal duruma getirilebilir ise, tasfiye yapılacak ve yükleniciye iade edilmesi gereken değerler hesap edilecektir. Bu değerin nasıl hesaplanacağı konusunda görüş birliği bulunmamaktadır. Yargıtay, hesabın haksız zenginleşme kurallarına göre yapılması gerektiği görüşündedir.

c)      Yükleniciye işin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusu verilmeyecektir: Yükleniciye yapılacak iade, para olarak gerçekleşecektir, arsa payı tapusu olarak değil.

B.     Özel Olarak

Sözleşmenin bozulmasının ardından tasfiye yapılmamışsa, İİK. Md. 94/II  davacısı, aldığı yetkiye dayanarak arsa sahibi ve yükleniciden para isteyebilir. Bunun için, öncelikle sözleşmenin bozulması sonucu arsa sahibinin yükleniciye yaptığı iş nedeniyle ve tasfiye amacıyla ödeme yapıp yapmadığı araştırılacak; ödeme yapılmamışsa yüklenicinin sözleşme doğrultusunda yaptığı inşaatın getirilen fiziki seviyeye göre değeri saptanacak ve davacının icra dosyasındaki alacak miktarı ile sınırlı olmak üzere bu alacağa hükmedilecektir[6].

VII. İş Sahibinin İnşaat Sözleşmesini İleriye Etkili Olarak Bozmasının İİK. Md. 94/II Davasına Etkisi

Arsa sahibi ile yüklenici arasında var olan sözleşme ileriye etkili olarak bozulmuş, yaptığı imalatlara karşılık yükleniciye belli sayıda bağımsız bölüm bırakılmışsa, konumuz bakımından şöyle değerlendirilmelidir:

Fesih ileriye etkili yapılmışsa, inşaatın getirildiği fiziki seviye ne olursa olsun, yükleniciye geriye etkili fesihte olduğu gibi yaptığı işin bedeli değil, yapılan işin fiziki oranına uygun bağımsız bölüm tapusu verilecektir.

Böylelikle, hem yüklenici hem de onun temlik ettiği üçüncü kişi tasfiyede yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm tapusunu isteyebilecektir[7].

Alacaklı tarafından İİK'nın 94. maddesine dayanılarak açılan tescil davalarında, alacaklının alacak miktarını karşılayacak sayıda bağımsız bölümün yüklenici adına tesciline karar verilmesi gerekir. Yüklenicinin bu bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini sözleşmeye, projeye ve imara uygun biçimde tam olarak yerine getirmesi gerekir. Sözleşme geçerli değilse veya yüklenici edimini eksik, geç veya kötü yerine getirdiği için iş sahibinin sözleşmedeki hedefine engel olmuşsa; onun bu sözleşmede yazılı alacağının tamamını alamayacağı dikkate alınacaktır. Bir örnek verelim: Sözleşmeye göre yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölüm sayısının altı olduğunu varsayalım. Arsa sahibi eksik ve bozuk işler için yükleniciye ait üç bağımsız bölümü devretmemiş veya devretmesine rağmen daha sonra bu amaçla bunların tapularının iptali ile kendi adına tescilini sağlamıştır. Yüklenicinin alacaklısı da bu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescili için bir dava açmıştır. Her iki dava birleştirilmiştir. Yüklenicinin öbür üç bağımsız bölümüne gelince; yükleniciden alacağın temliki yoluyla bu bağımsız bölümleri temellük edenler tüketici mahkemesinde yüklenici ve arsa sahibi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açmıştır. İnceleme şöyle yapılacaktır:

-          Eksik ve bozuk işler bedeli keşif tarihi itibarıyla bilirkişi eliyle hesap edilecektir.

-          Arsa sahibinin güvence olarak elinde tuttuğu üç bağımsız bölümün rayiç değerleri bilirkişi eliyle saptanacaktır.

-          Böylece eksik ve bozuk iş bedeli ile üç bağımsız bölümün bedelleri karşılaştırılacaktır.

-          Tapu iptal ve tescili istenen bağımsız bölümlerin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan yerlerden olup olmadığı incelenecektir.

-          Yüklenicinin kararlaştırılan bağımsız bölümlere hak kazanabilmesinin  arsa sahipleri ile yüklenici arasında yöntemine uygun olarak düzenlenmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yazılı olan edimlerini sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmesi koşuluna bağlı olduğu göz önünde tutulacaktır. Örneğin, sözleşmede yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin aşamalı devri öngörülmüş olup, son iki daireden birinin inşaat bitiminde, son dairenin de yapı kullanma izni alındığında devredileceği (satış yetkisi verileceği) kararlaştırılmış ise; yapı kullanma izni alma yükümlülüğünün yüklenici de olduğunu, bu iznin alınmadığını, eksik ve bozuk iş bulunduğunu, yüklenicinin ödenmemiş sosyal güvenlik ve vergi borçları bulunduğunu, bütün bu iş ve işlemler için bilirkişi tarafından giderlerin belirlendiğini varsayalım. Bu durumda bir bağımsız bölümün değeri eksik işler ve yapı kullanma izni alınması ile ilgili giderleri karşılamaya yetip yetmediği araştırılacaktır.

-          Davacının yetki belgesi sunduğu icra dosyasındaki alacak miktarının keşif tarihi itibariyle fer'ileriyle birlikte ulaştığı miktar belirlenecektir.

-          Eksik ve bozuk iş bedeli sözü geçen üç bağımsız bölümün değerlerine denk düşüyorsa, yüklenicinin alacaklısının bu bağımsız bölümler için açtığı tapu iptal ve tescil istemi geri çevrilecektir.

-          Eksik ve bozuk iş bedeli iki bağımsız bölüm bedeline denk düşüyorsa, yüklenicinin alacaklısının geriye kalan bir bağımsız bölüm için tapu iptal ve tescil istemi kabul edilebilecektir.

-          Öte yandan, alacağın temliki yoluyla edindikleri üç bağımsız bölüm için tüketici mahkemesinde açılan dava/ların sonuçları beklenecektir. Zira bu dava/ların reddedilmesi halinde, yüklenicinin alacaklısının bu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescilini isteme hakkı doğacaktır.

-          Tapu iptal ve tescil koşulları gerçekleştiği takdirde, yüklenici adına kayıtlı olan tüm tapu payları değil, alacağa yetecek, alacağı karşılayacak kadar arsa payları iptal ve tescil edilecektir[8].

VIII.        Araştırma ve İnceleme Yöntemi

Alacaklının açacağı davada amaç, borçluya aidiyeti saptanan taşınmaz mal üzerinden icra takibi sonucu kesinleşen alacağın tahsilinden ibarettir.

Takip hukukuna dayanan dava olmakla ilke, alacaklı ve borçlunun hak ve hukuku dengeli biçimde korunarak borcun ödenmesidir.

Bu tür davalarda davacı, taşınmazın borçlusu adına tapuya tescilini isteyecektir.

Bunun için davaya konu edilmiş bir olayda; yüklenici adına intikali istenen bağımsız bölümlerin her birinin rayiç bedeli saptanıp takip konusu borcu karşılayıp karşılamadığı araştırılacaktır. Yargıtay 15. HD. 11.4.2002, 1331/1777 tarih ve sayılı kararında açıklandığı üzere; bu araştırma yapılmalı ki sonunda bağımsız bölümlerden birinin borcu karşılayıp karşılamayacağı anlaşılabilsin. Eğer bir bağımsız bölümün değeriyle davacının alacağı karşılanabiliyorsa, davacı/alacaklı talep etmiş olsa bile, başka bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescilini istemeye hakkı ve bunda hukuksal yararı bulunmadığından istemi reddedilecektir.

Davacının/alacaklının, yetki belgesi alarak, İİK. Md. 94’dayanan tescil isteği kendi adına değil, borçlu yüklenici adına olacağından, yargılamanın olumlu sonuçlanması durumunda mahkemenin vereceği tescil kararı da yüklenici adına tescil yönünde olacaktır[9]

Borçlu yüklenicinin aynı değerde birden çok bağımsız bölümü varsa ve bunlardan biri borcu karşılamaya yetiyorsa, hangisinin tercih edileceği sorununu aydınlığa kavuşturmak gerekir: Araştırma yapılırken, borçlunun da iradesine başvurulmalı, yararına olanı ve taraflar arasında aidiyeti çekişmesiz olanı tercih edilmelidir. Yeniden vurgulanmalıdır ki, bağımsız bölümlerden birinin haciz ve satışı ile borç karşılandığında öbürleri haczedilemeyeceğine göre, açılan davada da sorun buna göre çözümlenecektir.

Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme gereği, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi edimlerini sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmesi koşuluna bağlıdır. Sözleşmede, yükleniciye ait olan bağımsız bölümlerin, aşamalı devri öngörülmüş, yükleniciye bırakılan son birkaç bağımsız bölümün tapusunun devri tüm işlemlerin tamamlanması ve yapı kullanma izni alınması koşuluna bağlanmışsa; yapı kullanma izni alınmadığı sürece, yüklenicinin sözleşme kapsamında kendisine düşen tüm bağımsız bölümleri talep etme hakkı doğmayacaktır. Bunun için, yüklenicinin edimini hangi oranda yerine getirdiği, ne kadar bağımsız bölüme hak kazandığı, davalı arsa sahibi tarafından daha önce yükleniciye devredilmiş bağımsız bölümler olup olmadığı, dava konusu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescil talep hakkı doğup doğmadığı araştırılacaktır[10].

Yargıç, alacaklısını zarara sokmak amacıyla yapılan işlemler olup olmadığını ciddi biçimde araştırmalıdır. Borçlu yüklenici tarafından alacaklısına zarar vermek amacıyla yaptığı işlemleri görmek ve geri çevirmek gerekir[11].

İcra İflas Kanunu'nun 94/II. maddesine dayalı olarak açılan davada adına tescil kararı verilen kişinin de taraf olması gerekir.



[1] 14. HD. 7.4.1997, 2250/2758.

[2] 14. HD. 24.12.1999, 8359/9195.

[3] 15. HD. 15.11.2007, 5757/7231; 15. HD. 5.6.2007, 2328/3806.

[4] Not: Bu görüş Yargıtay’a aittir. Yargıtay’a göre, “Feshin geriye etkili sonuç meydana getirmesinin anlamı, tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir.”.Savunduğumuz görüşe göre ise, sözleşmeden dönüldüğünde, o sözleşmenin “hiç yapılmamış” sayılması, sözleşme öncesi duruma getirilmesi doğru değildir. Yasal olarak kurulmuş ve aylar ve hatta yıllarca uygulanmış böyle bir sözleşmenin tasfiyesi söz konusu olduğunda, haksız zenginleşme kuralları değil, bizzat bozulan sözleşme hükümleri uygulanmalıdır.

[5] 15. HD. 5.4.2004, 4987/1909.

[6] 14. HD. 10.3.2009, 15308/2934.

[7] 14. HD. 6.3.2008, 2055/2850.

[8] 15. HD. 29.4.2008, 2670/2866; 15. HD. 7.2.2011, 5070/616; 15. HD. 10.2.2005, 3102/655. 

[9] 15. HD. 18.9.1990, 1105/3417.

 [10] 15. HD. 27.9.2004, 4871/4651; 15. HD. 18.2.2008, 7600/930

[11] 15. HD. 3.2.1988, 4355/383.

KİTAP

Av. İlker Hasan Duman
Açıklamalı-İçtihatlı
İNŞAAT HUKUKU
8. Baskı
Seçkin Yayıncılık, Mayıs 2016

YARGI HABERLERİ

İMAR PLANLARINDA HİYERARŞİK İLİŞKİ, de, nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi [Devamı...]
İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVASINDA DAVA AÇMA SÜRESİ, lanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem [Devamı...]
UZLAŞMA TUTANAĞININ İPTALİ, dur. Bu işlem ise idarenin kendi iç bünyesinde yaptığı kişinin hukuki durumunda bir değişiklik meydana getirmeyen kesin ve yürütülebilir olmayan işlemdir. Kamulaştırma [Devamı...]
TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ KARARLARI, rların ise İcra ve İflas Kanununun “ilamların yerine getirilmesi” hakkındaki hükümlere göre yerine getirileceği, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti kararlarına karşı [Devamı...]
Kooperatif Ortağı, Ödemiş Olduğu Aidatın Ayrıldığı Yıl Bilançosuna Göre Hesaplanacak Masraf Hissesi Düştükten Sonra Bakiyesini Talep Edebilir;, n ayrılan ortak, ödemiş olduğu aidatın tamamını değil, ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanacak olan masraf hissesi düşüldükten sonra bakiyesinin iadesini talep [Devamı...]
Likit Sayılması Gereken Kooperatif Aidat Alacağı Hakkında İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi Gerekir;, ooperatife ait üye kayıt defterinde davacının ödediği meblağlar açıkça yazılmıştır. Davalı kooperatif sadece alacağın muaccel hale gelmediğini savunmuştur. Bu durum [Devamı...]
Kooperatif Eski Yöneticilerinin Kooperatifi Zarara Uğrattığı İddiasına Dayalı Tazminat Davası;, rulun bu yönde karar alması ve davanın denetçiler tarafından açılmasına bağlıdır. Fakat anılan yönteme uyulmaması durumunda davacı tarafa süre verilerek açılan [Devamı...]
Yönetim Kurulu Ve Tasfiye Kurulunun Yetkileri;, ooperatifler Kanunu'nun 55/1. maddesi aidat toplama görevinin yönetim kuruluna ait olduğunu, kooperatif ana sözleşmesinin 44/10. maddesi ise kooperatif adına dava açma ve [Devamı...]
İmar Kısıtlamalarından Doğan Davalar, [Devamı...]
Avukatın Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışı;, kilde fazladan avukatlık ücreti isteyemez (8. HD. 9.3.2015, 5221/5534).  [Devamı...]
Tespite İlişkin Kararlar İcraya Konulamaz;, lir (8. HD. 8.9.2014, 23863/14838).  [Devamı...]
Acele Kamulaştırmada Acelelik Halinin Değerlendirilmesi, ele kamulaştırılacak taşınmazlar açıklıkla gösterilmek suretiyle acele kamulaştırmanın kapsamı ve çerçevesinin belirlenmesi, acelelik halinin dışındaki durumlar için [Devamı...]
Katkı Payı Davasında Zamanaşımı, t olaya yeni Medeni Kanunda yer alan zamanaşımı kuralları uygulanmaksızın mal rejimi ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dikkate alınarak çözüm [Devamı...]
Vadeden Sonra Ciro Alacağın Temlikidir, (12. HD. 19.1.2010, 19566/934). [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, ; yıldır (12. HD. 17.3.2009, 25557/5658). [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılıktan Kiracının Tahliyesi, lığın giderilmesinin istenmesi gerekir. Kiralanan yerin açık şekilde fena kullanılması durumunda ihtar gönderilmesine gerek yoktur (6. HD. 2.11.2010, 7891/11974). [Devamı...]
Kararın Yalnız Boşanma Hükmünün Kesinleşmiş Olması, uml;re, nafaka ve tazminat alacağı kesinleşip kesinleşmediğine bakılmaksızın takibe konulabilir hale gelmiştir (HGK. 22.10.2002, 656/638). [Devamı...]
Kiralanan Yerin Boşaltıldığının İspatı ve Geriye Kalan Ayların Kirasında Kiracının Sorumluluğu, nundan önce boşaltan kiracı geri kalan sürenin kira parsından sorumlu olur. Ancak kiralayan da zararın artmaması ve taşınmazı aynı koşullarda başkasına kiralamak için gerekli [Devamı...]
Sanayi Suyunun Kaçak Olarak Satılması, delin davalı tarafından ödenmediğini öne sürmüştür. Mahkemece, dava konusu olayla ilgili olarak davacının yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar [Devamı...]
Bağımsız Bölümde Oturanların Komşularını Rahatsız Etmesi Ya da Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Tahliye Nedeni Değildir, nda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesini değil, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33/son’daki yaptırımın uygulanması gerekir. Tahliye hususu aynı Yasanın 24. [Devamı...]
Mal Ayrılığı Rejiminin Geçerli Olduğu Dönemde Taşınmaz Alırken Eşe Yapılmış Olan Katkı "Elden Bağış" Niteliğindedir, karşılıksız kazanma yoluyla gelen bu para, onun kişisel malı olmuştur. Davalıya ait pay “bağış” yoluyla gelen bu para ile alındığına ve davalının kişisel malı olduğuna göre, davalı [Devamı...]
Verilen Onayın Geri Alınması TMK md. 2'ye Aykırıdır, a açmaları dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz (18. HD. 15.6.2010, 1416/9003). [Devamı...]
Bonoda Bedelsizlik İddiasının İspatı, [Devamı...]
Manevi Tazminat, a açıklandığı üzere, ne bir ceza ne de gerçek anlamda bir tazminattır. Zarar uğrayanın manevi ıstırabını bir nebze dindiren, ruhsal tahribatını onaran bir araçtır. Manevi [Devamı...]
Haksız Fiilde Failin Temerrüdü ve Faizden Sorumluluğu, inden itibaren zararın tamamı için temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla, zarar gören, gerek kısmi davaya, gerekse sonradan açtığı ek davaya veya ıslaha konu ettiği [Devamı...]
Boşanma Davasında Ziynetlerin İstenmesi, ahsilini de istediğine göre, hüküm altına alınan ziynetlerin cins, gram ve ayarları gösterilmeden toplamının değerine göre hükmedilmesi doğru değildir (2. HD. [Devamı...]
Boşanma Davasında Çalışmaya İzin Verilmemesinden Kaynaklanan Kazanç Kaybının İstenmesi, asının izin vermediğini öne sürerek, bu yüzden yoksun kaldığı kazanç kaybına karşılık maddi tazminat istemiştir. Bu talep TMK’nun 174/1 kapsamında boşanmanın eki [Devamı...]
KAZANILMIŞ HAK, nmazdaki yapıların kaba inşaatının tamamlandığı, idare mahkemesince dava konusu yapı ruhsatlarıyla tespit edilen kısım haricinde yeni yapılaşma hakkı verilmediği, bu nedenle ruhsatların kazanılmış [Devamı...]
İŞLEMİ KURAN İDARE ONU GERİ ALABİLİR, ">Fazla çalışma ücretlerinden kesilen gelir vergisinin iadesi istemiyle yapılan başvurunun Defterdarlık tarafından kabul edilerek yapılan kesintilerin davacıya ödendiği, sonrasında [Devamı...]
İDARE MAHKEMESİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ, ">Anayasanın 125’inci ve 1602 sayılı Kanunun 40’ıncı maddesinde, dava açma süresinin her çeşit işlemlerde yazılı bildirim tarihini izleyen günden itibaren [Devamı...]
Karayolları Trafik Kanunundan Doğan Hukuk Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme, e yayımlanan değişiklikle bu kanunun uygulanmasından doğan hukuk davalarında görevli ve yetkili mahkemeler yeniden belirlendi: "İşleteni veya sahibi Devlet ve diğer kamu kuruluşları [Devamı...]
Alkollü Araç Kullanmak, ol açmaz. Mahkemece nöroloji uzmanı, hukukçu ve trafik konusunda uzman bilirkişilerden oluşan kurul aracılığıyla; olayın salt alkolün etkisiyle gerçekleşip [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, re üç yıllık zamanaşımı süresine tabi iseler de; söz konusu bonolar taraflar arasındaki temel borç ilişkisi yönünden yazılı delil başlangıcı olarak kabul [Devamı...]
Üye Kooperatifle İlişkisini Kesince Üyelik Sıfatı Sona Erer, üğünü yerine getirmeyen ve ilişkisini kesen davacının kooperatif ortağı olduğunun tespiti için açmış olduğu davanın MK’nın 2. Maddesi uyarınca kabul edilemeyeceği, [Devamı...]
Estetik Ameliyatı Yapılmasına İlişkin Sözleşme, öne sürerek maddi ve manevi tazminat istemiştir. Dosya kapsamından estetik ameliyat konusunda tarafların sözleştikleri anlaşılmaktadır. Tarafların sözleşme yapmaktaki asıl [Devamı...]
Müstehcen Görüntü Bulundurma, ideo görüntüleri olduğu, bir kısmının ise hayvanlarla insanların cinsel ilişkilerinin görüntülerini içerdiği, çocukların kullandığı müstehcen [Devamı...]
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yolsuz Tescil, nde olup, bu yolla oluşan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını [Devamı...]
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Alacağın Temliki-İtiraz ve Defiler, ly: Calibri; mso-fareast-language: TR; mso-ansi-language: TR; mso-bidi-language: AR-SA">Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakkını [Devamı...]
Temyiz Harcının Yatırılamaması-adil Yargılanma Hakkı, kça yüksek miktarda olan karar ve temyiz harcının yatırılmasının istenmesi ve verilen sürede yatırılmaması üzerine kanun yoluna başvuru hakkının ortadan [Devamı...]
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil, kümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilmez ise de, harici satış nedeniyle ödenen bedelin uyarlama kuralları gereğince hesaplanması ve sonucuna göre [Devamı...]
Tespit Davasında Hukuksal Yarar Koşulu, rdan söz edebilmek için; bir hakkın veya hukuki durumun mevcut ve yakın bir tehlike ile tehdit edilmiş olması, bu tehdidin zarar doğurabilecek nitelikte olması, tespit [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye, iş olmasının verilen süreden sonra olup akde aykırı davranışı ortadan kaldırmayacağı gözetilmelidir. Öte yandan kiralanan kiralanma amacı dışında kullanılmaya da devam etmekte olup, [Devamı...]
İştirak Nafakası, ;ocuğa bakıyorsa, çocuğa bakan taraf velayetin nezi davasını açmadan doğrudan iştirak nafakası talebinde bulunabilir (3. HD. 11.10.2010, 14433/16126). [Devamı...]
Boşanmada Manevi Tazminat, zere boşanmaya sebep olan olaylar yüzünden olmalıdır. Boşanma sebebi olarak gösterilmemiş, ancak boşanmanın kesinleşmesine kadar gerçekleşmiş sadakat [Devamı...]
CEMAAT VAKIFLARININ GAYRİMENKUL EDİNME HAKKI:, ip gerçek ve tüzel kişiler sahip olabilirler. Fransız ... Rahipleri adlı topluluk adına tapuya kayıtlıyken, açılan dava sonucu tüzel kişiliği bulunmayan ve ne Türkiye [Devamı...]
AİHM'NCE HÜKMEDİLEN TAZMİNATIN HAZİNECE ÖDENMESİ:, ersonele rücu mekanizması işletilmediği için dava yoluna başvurulduğunu, sorumlulara rücu etme konusunda idarenin takdir yetkisi bulunmadığını; maddi mağduriyetleri ödenen [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI MAHKEMESİ'NİN KESİNLEŞMİŞ HAK İHLALİ KARARLARI:, üler, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne başvurmuşlardır. Anılan mahkeme, hükümlülerin yargılandığı Devlet Güvenlik Mahkemeleri'nin bağımsız ve tarafsız olmaması, savunma [Devamı...]
AVRUPA SOSYAL ŞARTI:, uml;venlik sisteminden yararlanarak böyle bir imkan sağlayamayan herkese yeterli yardımı sağlamayı ve hastalık halinde bu kişinin şartlarının gerektirdiği bakımı sağlamayı akit taraflar [Devamı...]
AHİM ÖNÜNDE YAPILAN SULH ANLAŞMASI İİK'NIN BELİRTTİĞİ ANLAMDA İLAM SAYILMAZ:, ilişkin kararına dayanarak Dışişleri Bakanlığı aleyhine ilamlı icra takibine geçmiş, takibe mercii nezdinde borçlu vekilince şikayet edilmiştir. İlamlı icra yoluna başvuru için [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK:, lgili davalarda, davanın taraflarının herbirinin; diğer taraf karşısında kendisini önemli ölçüde dezavantajlı konumda bırakmayacak şartlarda iddia ve savunmalarını mahkemeye [Devamı...]
TERCÜMANLIK ÜCRETİ SANIĞA YÜKLETİLEMEZ:, nığa sağlanan tercüman için ödenecek ücretin mahkumiyet halinde dahi sanığa yükletilemez (7. CD. 24.6.2003, 2478/5303). [Devamı...]
ADİL YARGILANMA HAKKINA AYKIRILIK, azlığın, taraflar arasında fark gözetmeksizin iddia ve savunmaların eşit ve karşılıklı yapıldığı dürüst bir yargılamadır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi uluslararası insan [Devamı...]
DİL BİLMEYEN SANIĞIN ÜCRETSİZ OLARAK ÇEVİRMENDEN YARARLANMA HAKKI, yardımından ücretsiz olarak yararlanmak hakkına sahiptir" hükmüne aykırı olarak mahkemece mahkum olan dil bilmeyen sanıktan çevirmenlik ücretinin alınmasına karar [Devamı...]
AHİM'in KESİNLEŞEN KARARI, in kararına ilişkin AHİM 2. Dairesinin kesinleşen kararı nedeniyle 2577 sayılı Yasa'nın 53/1-ı maddesi uyarınca yargılamanın yenilenmesi isteminin kabulü ile dava konusu işlemin iptali gerekir [Devamı...]

HIZLI ERİŞİM

Seçilmiş Mevzuat Seçilmiş Yazı ve Yargı Kararları Dilekçeler Sözleşmeler İhtarnameler İnşaat-İmar Sözlüğü İnsan Hakları Belgeleri İnsan Hakları Kararları Bilirkişi Raporları Yasal Faiz Hesabı Hukukumuzda Parasal Sınırlar Avukatlık Asgari Ücret Tablosu Önemli Yasal Süreler

KÜMELER

AYIN KONUSU YÖNETSEL YARGI YARGI DÜNYASI ANAYASA VE ANAYASA MAHKEMESİ MAKALELER AVUKATIN GÜNCELİ TBB DİSİPLİN KARARLARI FORUM PRATİK BİLGİLER RESİM VE KARİKATÜR ÖZLÜ SÖZLER ATATÜRK VE CUMHURİYET BAĞLANTILAR

HAVA TAHMİNİ

5 Günlük Hava Tahmini (İstanbul) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (Ankara) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (İzmir) 5 günlük hava tahmini Kaynak http://www.dmi.gov.tr