KİTAP
İnşaat Hukuku Kitabı

ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ

~ 06.05.2010 ~
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ
Kural olarak, devralan temel borç ilişkisinin geçersizliğini dava edemez
Temlikin konusu yalnız borç ilişkisinin içerdiği alacak olup, akdi ilişkinin kendisi değildir. Sözleşmeden doğan borç iliş­kisi, bir bütün olarak temlik edilemez. Bu nedenle:
- Temlik eden temlike rağmen borç ilişkisinin aktif süjesi olarak alacaklı sıfatını korur.
- Borçlunun borç ilişkisiyle ilgili irade açıklamasının mu­hatabı, temlikten önce olduğu gibi, temlikten sonra da alacağı temlik eden ilk alacaklıdır.
- Borçlunun irade sakatlığı nedeniyle iptal beyanını veya bir satım sözleşmesinde ayıplı bir şeyin tesliminden dolayı söz­leşmeden dönme açıklamasını, temlik eden alacaklıya karşı biz­zat borçlunun yöneltmesi gerekir.
- Borçlunun sahip olduğu sözleşmeyi geçersiz kılma hak­kını alacağı temellük eden kişi kullanamaz[1].
Temellük edenin yüklenicinin sahip olduğu kişisel hakka dayanabilmesi için, yüklenicinin edimini tam olarak yerine ge­tir­miş olması ya da eksik bırakılan iş var ise bunların arsa sahi­bince katlanılabilecek veya pek az boyutta olması koşuluyla, yük­lenici ya da onun halefi olan kişilerce tamamlanması veya be­delinin öden­mesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, iş sahibi haklı neden­lerle sözleşmeyi bozmuşsa, yüklenici ve ondan kişisel hak edinen üçüncü kişi bundan “iş sahibinin ihlal edilen hakları oranında” olumsuz etki­lenir. Yüklenicinin sözleşme koşullarını yerine ge­tirmemesi kişisel hak kazanmasına engel olacağı gibi, yüklenici­nin bu du­rumda yaptığı temlikleri de geçersiz kılar[2].
Bir örnek verelim: İş sahibi (A) ile yüklenici (B) arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır. İş sahibi, sözleşme gereğince, yüklenicinin ba­ğımsız bölümlerinin karşılığı olan arsa paylarını yükleniciye dev­retmiş, devrederken inşaat teminat ipoteği koydurmuştur. Bu iş­lemler sözleşmenin kurulmasından kısa bir süre sonra, yani inşai faaliyetin başında gerçekleşmiştir. Yüklenici (B), sermaye gerek­sinimini karşılamak için, artık tapuda adına kayıtlı bulunan bağım­sız bölümleri üçüncü kişilere satmaya başlamıştır. Satışların bir bölümü tapudan, bir bölümü ise satış vaadi sözleşmesi biçiminde gerçekleşmiştir. Üçüncü kişiler tapudan inşaat halinde (yani top­raktan) bağımsız bölüm satın alırken, tapu kütüğünde inşaat ipo­teği dışında bir yük veya sınırlama bulunmadığını görmüşlerdir; onlar ayrıca, kendilerine satış yapanın yüklenici olduğunu, arsanın yükleniciye ait olmadığını, inşaat halinde olan bir binadan (yani topraktan) daire satın aldıklarını görmekte ve bilmektedirler. Yüklenici edimini yerine getirmemiş, arsa sahibi sözleşmeyi geç­mişe etkili olarak bozmuş, mahkeme arsa sahibinin fesihte haklı olduğunu saptamış, yükleniciye ve onun bağımsız bölüm devrettiği üçüncü kişiler adına kurulan tapu kaydının iptaline karar vermiştir.
Değerlendirme yapmadan önce, somut olaydaki ilgili kişi­lerin durum ve savunmalarına bakmak gerekir:
Arsa sahibinin savunması: Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemiştir. Yüklenici eseri sözleşmeye uygun biçimde tamamlayıp teslim et­medikçe, sözleşmeden kaynaklanan hak ve alacakları hak edemez. Bu gerekçe ile sözleşmeyi bozuşumu mahkeme doğru bulmuştur. Yükleniciye sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin tapu­sunun devredilmesi, sözleşmenin bozulmasını ve buna dayanan tapu kaydının iptalini önlemez.
Yüklenicinin savunması: Adıma tapu devredilmekle aynî hak kazanmış bulunuyorum. Yüklenici benim ayni hakkımı geri alamaz. Çünkü yasa kendisine ancak şahsi hakkını kullanma ola­nağını vermiştir. Arsa sahibi, aynî hakkıma dokunmadan zararla­rını benden isteyebilir. Hukuk düzeni aynî hakka bir güvence ve koruma sağlamadığı takdirde, yaptığım veya yapacağım bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet ve tasarruf hakkımın gereği olarak, bağımsız bölümleri başkasına satamam, böylece inşaatı tamamla­yacak sermayeden yoksun kalırım.
Üçüncü kişinin savunması: Yükleniciden bağımsız bölüm satın alırken topraktan satın aldım, inşaat halinde olduğunu gör­düm, bağımsız bölümü yükleniciden aldığım için arsanın “arsa sahibine” ait olduğunu anlamıştım, ancak tapu kaydında herhangi bir pürüz, sınırlama, kısıtlama veya sorun olmadığına güvendim, temiz durumda bulunan tapu kaydına güvenmiş olmamın korun­ması gerekir, dava bana yöneltilmemeli, tapum yüklenici ile iş sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar nedeniyle iptal edilmemeli, arsa sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan zararlarını ben­den değil yükleniciden istemelidir, tapu kaydına güvenmekten başka kusurlarının bulunmasını savunmuştur.
Yüklenici, tapu devrinin niçin yapıldığını, bunu hak etmek için sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesi gerekti­ğini, sözleşmeyi ihlal etmesi durumunda daha önce gerçekleştirilen tapu devrinin dayanaksız kalacağını bilmektedir; bu durumda onun, dürüst davranmak, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken doğruluk kurallarından ayrılmamak, başkalarına zarar vermemek gibi önemli bir yükümlülüğü vardır. Üçüncü kişiler de öyle… Onlar da, topraktan daire satın aldıklarını, yüklenici ile toprak sahibi arasında bir inşaat sözleşmesi bulunduğunu, yükleni­cinin bu sözleşmeyi ihlal ettiğinde (binayı tamamlama ve teslim etme borcunu yerine getirmediğinde) arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme ve tapunun iptalini isteme hakkını kullanabileceğini, mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendilerine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerektiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda, gerek yüklenici ve ge­rekse ondan pay satın alan kişiler olarak kendilerinin tapu kayıtla­rının “illet ve sebepten yoksun hale geleceğini” ve yapılan işlemin yolsuz duruma düşeceğini, asıl sözleşmenin feshedilmesi duru­munda, bu sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkı tapu ile veya tapusuz olarak temellük etmekle tüm risklerden kurtulmuş olama­yacaklarını, asıl/inşaat sözleşmesi bulunmasaydı satın aldıkları bağımsız bölümleri (örneğin daireyi) edinemeyeceklerini bilmeleri gerekir. “Bilme” olgusunun taşıdığı bu anlam karşısında; üçüncü kişiler kendilerinden beklenen özeni gösterdiklerini öne süremezler, iyi niyet savında bulunamazlar, yasanın iyi niyete hukuki sonuç bağ­ladığı durumlarda bundan yararlanamazlar. TMK. md. 1023’teki “tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının” korunma­sında, iyi niyetin özünü ve temelini oluşturan “bilme” olgusu önemlidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin kusuru ne­deniyle iş sahibi tarafından feshinin geriye etkili sonuç doğur­duğu durumlarda, sözleşme ve bu süre içindeki hukuki ilişki or­tadan kalkıp, yüklenicinin yaptığı işten dolayı alacağı, haksız edinim kurallarına göre hesaplanarak nakden verileceğinden, bu durumda inşaatta bağımsız bölüm hakkı bulunmayan yüklenici­nin halefi olarak üçüncü kişinin, arsa sahibine karşı bir hakkı olamaz.
Kat karşılığı yapılan sözleşmeye dayanılarak arsa sahibi ta­rafından peşinen yüklenici adına tapuda pay veya tamamının inti­kali yaptırıldıktan sonra başlanan inşaattan yüklenici tarafın­dan payına düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının üçüncü kişilere satılıp, tapuda devredilmiş olması, arsa sahibinin geriye etkili fesih hakkını etkilemez. Çünkü kat karşılığı yapılmakta olan bir inşaat­tan yükleniciye ait bağımsız bölümleri satın alan üçüncü kişilerin kural olarak arsanın yükleniciye ait olmadığını, yüklenicinin yapa­cağı inşaat karşılığında, bu arsanın tapusunun adına intikal ettirile­ceğini ve yüklenicinin sözleşmedeki yüküm­lülüğünü yerine getir­mediği takdirde, sözleşmenin bozulabilece­ğini, bunun sonucu ta­şınmazın tapusunun da iptal edilerek ilk sahibine geri verilece­ğini bilmeleri gerekir. Bu bilgi, büyük bir araştırma, inceleme ve ça­bayı gerektirmediğinden, geriye etkili fesih halinde yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları korunmaz[3].
Feshin ileriye etkili sonuçlar doğurduğu durumlarda, yükle­nici, fesih anına kadar yaptığı inşaatın karşılığını sözleşme­deki payla­şım oranları gözetilerek, inşaattan bağımsız bölüm şeklinde aynen alacağından, temlik alan üçüncü kişi, fesih sonucu arsa sa­hibi nezdinde bulunan yüklenicinin kalan şahsi hakkını, temlike dayana­rak isteyebilir. İleriye etkili sonuç doğuracak bi­çimde söz­leşmesi bozulan yüklenicinin önceden yaptığı temlike dayalı sa­tıştan dolayı, temlik alan üçüncü kişi, ancak inşaatın yapılan bölü­münden, yükle­nicinin sözleşmeye göre isteyebileceği ve arsa sa­hibi nezdinde kalan kişisel hakkına halef olur. Bu ne­denle bo­zulan sözleşmeye dayana­rak, önceden temlik alan üçüncü kişilerin, arsa sahibine karşı aça­cakları arsa payı tesciline ilişkin davalarda, inşa­atın hangi aşamaya getirildiği araştırılıp, feshin ileriye etkili sonuç doğuracak koşulları­nın varlığı saptan­dığında, yüklenicinin yaptığı inşaattan kaç bağım­sız bölümü hak ettiği ve bunlardan arsa sahibi nezdinde kalan kişisel hakkı bulu­nup bulunmadığı belirle­nip, so­nucuna göre üçüncü kişi­nin isteği değerlendirilir[4].


[1] Eren, III, 427.
[2] 13. HD. 12.6.2000, 3890/4149: “Yüklenicinin eser sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu binada payına düşen bağımsız bölümü üçüncü kişiye temliki geçerli olmakla birlikte, temellük edenin bu şahsi hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin edimini yerine getirmiş olması gerekir. Edimini yerine getirmediği için arsa sahibi ile arasındaki eser sözleşmesi bozulan yüklenici, satış vaadi sözleşmesinin gereğini yerine getirmediği alıcıya karşı tam tazminatla (istenmişse dairenin tam de­ğerini ödemekle) sorumludur. Satış vaadi sözleşmesinde taraf olmayan arsa sahibi taz­minatla sorumlu tutulamaz.”
[3] 14. HD. 4.7.2003, 2165/2983; Kostakoğlu, 1177.
[4] Kostakoğlu, 1177.
Hits: 8221

İNŞAAT SORUNLAR

KORONAVİRÜSÜN İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE VE DOLAYISIYLA YÜKLENİCİNİN SORUMLULUKLARINA ETKİSİ
Av. İlker Hasan Duman   Çin’de görülen ve tüm dünyaya yayılan koronavirüs, ülkemize de sıçramış, ilk vak’a 11 Mart tarihinde tespit ...
ESER SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI, DURMASI, KESİLMESİ
Borcun zamanaşımına uğramasıyla, borç ( alacak ) sona ermez, sadece alacaklının dava yoluyla alacağını elde etme olanağı, "alacağın dava edilebilme niteliği" ortadan kalkar. ...
HAKSIZ ZENGİNLEŞMEDE İADENİN KAPSAMI
A-) ÖRNEK OLAY   Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalılardan Mehmet'in, diğer davalı Şenol'dan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle satınaldığı, ...
İNTİFA HAKKININ DEĞERİ NASIL SAPTANIR
İNTİFA HAKKI ORANLARI (İNTİFA HAKKI İLE YÜKÜMLÜ MAL ÜZERİNDE İNTİFA VE KURU MÜLKİYETE DÜŞEN TUTARLAR) NASIL HESAPLANIR (VERGİ USUL KANUNU MD. 296)   ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ANİ EDİMLİ SÖZLEŞMEDİR
 Eser sözleşmesi[1]. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, edimin yerine getirilmesiyle borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşir; alacaklı da, bu anda, ifaya ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÇİFT TİPLİ KARMA SÖZLEŞMEDİR
 Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin ...
İNŞAAT İŞLERİNDE İŞÇİ KAZANÇLARI
ÖZEL İNŞAAT İŞLERİNDE İŞÇİLER İÇİN BİLDİRİLMESİ GEREKEN PRİME ESAS KAZANÇ TUTARININ KURUMCA TESPİTİ   Mevzuat   MEVZUATIN İÇİNDE ...
KESİN HESAP-KESİN HAKEDİŞİN DÜZENLENMESİ
 Yapım işleri genel şartnamesi, kesin hak ediş ve kesin hakdeşi sözleşme tiplerine göre ayrı ayrı düzenlemiştir:   1.      Birim Fiyat ...
HAFRİYAT ESNASINDA KOMŞU PARSELLERDEKİ BİNALARA ZARAR VERİLMEMESİ İÇİN YAPILMASI GEREKENLER
 Bitişik parsel özel mülk ise, konuyu ikiye ayırmalıyız. İnşaat bitişik mi yapılacak ayrık mı?   Hafriyat yapılacak parsele komşu olan parsellerdeki binaların ...
İMAR PLANININ YÜRÜRLÜĞÜNÜN YARGI KARARIYLA DURDURULMASININ İNŞAATLARA VE RUHSATLARAA EETKİSİ
 Bir örnekle açıklayalım: Ahmet Seliçi’nin (…) tapu bilgilerinde kayıtlı olan parsel imar planında anaokulu alanında kalmaktadır. Bu alan 1/1000 ve 1/5000 ...
BİR İNŞAAT NASIL VE NİÇİN MÜHÜRLENİR? MÜHÜRLEME İŞLEMİNİN YARGISAL DENETİMİ
 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Ruhsatsız veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Olarak Başlanan Yapılar başlıklı 32.maddesinde ise: "Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat ...
İNŞAAT YASAĞI BULUNAN ARSALAR
 Birinci derece doğal sit alanında ve 100 metrelik sahil şeridi içerisinde yeni inşaat yapılması ilgili mevzuat ile yasaklanmıştır. Bu gibi alanlarda bölgenin özelliği ...
BİR SÖZLEŞME, ONDAN DÖNÜLMEKLE, HİÇ YAPILMAMIŞ DURUMA GELİR Mİ?
Özet: Alacaklı tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde borçlu direnimi nedeniyle sözleşmeden döndüğünde, sözleşme hiç kurulmamış ...
ATAŞMAN DEFTERİ
İnşaat esnasında esas projede olmayan işlerden, toprak altında kalma veya sökülüp atılma gibi ileride görünmeyecek biçimde kapanacak inşa kısımlarının ...
ARSA SAHİBİNİN KAÇAK YAPIYA ONAY VERMESİ GEÇERLİ DEĞİL
Dava, davacı arsa sahibi tarafından, Beykoz Kanlıca Mahallesi 529 ada 380 parsel üzerinde inşası kararlaştırılan yapının ruhsatsız ve kaçak olup imara aykırı bulunması ...
KABA İNŞAAT NEDİR
Kaba inşaatı şöyle tanımlamalıyız: Kaba inşaat: Kum, çakıl, çimento, kireç, demir, tuğla, kalıp, kalıp bağlantı elemanları kullanılarak yapının taşıyıcı ...
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMLİK
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen ...
BAĞLAYICI OLMAYAN SÖZLEŞMENİN BAĞLAYICI DURUMA GELMESİ
Bir eser sözleşmesinin yalnızca onu imzalayan sözleşmecileri bağlayacağı incelenirken, “bağlama” üzerinde durmalıyız. Bir eser sözleşmesinin geçerli ...
PROJE, FSEK'NA TABİ BİR ESER MİDİR YOKSA İNŞAAT HUKUKU KAPSAMINDA BİR ESER MİDİR?
Mimarın ön proje, kesin proje, uygulama ve detay projeleri, gider tahmini, ihale dosyasının hazırlanmasına ilişkin hizmetleri, yapının mesleki denetim hizmetleri, teknik uygulama ...
İNŞAAT RUHSATLARI AÇISINDAN KAZANILMIŞ HAK DURUMU
İNŞAAT RUHSATLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ Sözlükte izin, kolaylık, genişlik anlamına gelen ruhsat, (ruhsatname, ruhsatiye) imar mevzuatı açısından, yapılması kanunen izin ...
İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ALACAĞIN TEMLİKİ
Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü ...
YÜKLENİCİYE İŞTEN EL ÇEKTİRME
İşten elçektirme bir ihtiyati tedbir olup, inşaata devam etmesi durumunda giderilmesi güç veya olanaksız zararların doğması ve inşaatın fiili durumunun ...
Yüklenici, Denenmemiş, Rizikolu Bir Sistemi Uygulamamalıdır
Yüklenici, eser meydana getirme borcunu yerine getirirken, işin görüldüğü zamanda bilinen teknik kurallara (örneğin bir inşaat eserinin temelinin atılmasına, ...
ANAYAPININ DEPREM, YANGIN, SEL, ÇÖKÜNTÜ VE BENZERİ NEDENLERLE HARAP OLMASI
Anayapının tümü veya bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının deprem, yangın, sel, çöküntü, bombalama ve benzeri nedenlerle harap olması ...
ARSA PAYI KARŞILIĞINDA KAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DÖNE YA DA BU SÖZLEŞMENİN BOZULMASI
ARSA PAYI KARŞILIĞINDA KAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DÖNE YA DA BU SÖZLEŞMENİN BOZULMASI   Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesinden arsa malikinin ...
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ
ASIL SÖZLEŞMEYİ BOZMANIN TEMLİK EDİLENE ETKİSİ I. Genel Olarak Kural olarak, devralan temel borç ilişkisinin geçersizliğini dava edemez Temlikin konusu yalnız ...
ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ...
YÜKLENİCİNİN ARSA PAYI İSTEMİ
YÜKLENİCİNİN PAY DEVRİ İSTEMİ Arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapım sözleşmesinde, iş sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsasından ileride bağımsız ...
İmar Yasasının İnşaat Hukukundaki Önemi
İmar Yasası, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre koşullarına uygun oluşmasını ve gelişmesini sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. ...
Kamu Yapım İşlerinde İlişiksizlik Belgesi Prosedürü
 Hakedişler Ödenirken, Sosyal Güvenlik Kurumu Prim ve İdari Para Cezası Borçlarının Hakedişlerden Mahsubu, Ödenmesi ve İlişiksizlik Belgesinin Aranması koşulları ...
Kamu İhalelerinin Yönetsel ve Yargısal Denetimi
Kamu İhale Kurumu, Şikâyetlerin İncelenmesi ve Anlaşmazlıkların Çözümü: İhalenin başlangıcından sözleşmenin imzalanmasına kadar olan süre ...
İNŞAATIN İMAR DURUMUNA UYMASI
İmar durumuna uygunluk, eserin kentin dokusuna uyumunu sağlar. Bu nedenle, bir organ naklinde nakledilen organın vücudun dokusuna uyum sağlamaması durumunda vücudun bu organı kabul ...
Yapı İznini (İnşaat Ruhsatını) Alma Yükümlülüğü
Sözleşmede bir açıklık yoksa, inşaat yapılacak arsanın imar durumunun alınması, plan ve projelerin belediyeden onaylatılması ve yapı izninin alınması, mülkiyet hakkıyla ...
İmar Mevzuatı Karşısında Kazanılmış Hak
Yapı izninin alındığı tarihten başlayarak iki yıl içinde yapıya başlanılmamış ve başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmemişse, yapı izni ...
İNŞAAT RUHSATI
          A. Yapım İşlerinin İzne Bağlanması Zorunluluğu İdare hukuku kurallarınca, yapı kavramı ile izin kavramı arasında sıkı bir ...