ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
ARSA SAHİBİNDEN VEYA YÜKLENİCİDEN PAY SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahibi, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra da yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifakı tapusunu devretmekle yükümlüdür.
 Arsa sahibi ayıplı olan eseri reddetmeyip kullanmaya devam ediyorsa, bedelden indirim isteyebilir.
Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Bir bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan durumlarda yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede aksine hüküm varsa teslimden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı ve bağımsız bölüm tescilini isteyebilir.
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bedel kural olarak arsa payı devri ile ödenir. Aksine sözleşme yoksa yüklenici, eser bedeline teslim ile hak kazanır.
Teslim, sözleşmesine, arsa sahibine, fen ve sanat kurallarına uygun bir biçimde meydana getirilen eserin ifa olarak arsa sahibine sunulmasıdır. Aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı biçimde yerine getirilmesidir. Aksi halde borç yerine getirilmiş sayılamayacağından karşı tarafın edimini yerine getirmesi istenemez.
 Yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı garanti borcu olarak devam edeceğinden, yüklenici eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşulları yerinde ise arsa sahibinin ceza koşulu alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklarından ve ayrıca yasadan kaynaklanan alacaklarından sorumludur. Yüklenici anılan yükümlülüklerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi, BK. md. 162’ye dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin izin ve onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkı yüklenicinin ardılı olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Gerek yüklenici ve gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden ardılı üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini “TAM OLARAK” yerine getirmiş olması zorunludur. Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi durumunda mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
 Eser (bina) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir düzeye getirilmiş olmasına karşın, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden ve gerekse sözleşmeden ve yasadan kaynaklanan durumlardan dolayı borçlu bulunduğu anlaşılırsa, yüklenicinin ardılı olarak üçüncü kişiye, bunları yerine getirmek üzere, uygun süre tanındıktan ya da olanaklı bulunursa karşılıkları –arsa sahibine ödenmek üzere- para olarak depo ettirildikten sonra onun tescil istemi kabul edilmelidir.
İnşaat sözleşmesine, arsa sahibinin beklentisine, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmemişse, yükleniciden kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi, bu hakkı yüklenicinin ardılı olarak arsa sahibine karşı ileri sürerek eser bedelini (bağımsız bölümün tescilini) isteyemez[1] 
 
I.Yükleniciden Pay Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hak ve Talepleri
            A.Bağımsız Bölümün Tapusunun İstenmesi
 
Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Edim, binayı imal ve tes­lim­dir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde BK. md. 358 uyarınca arsa sahibinin sözleşmeyi bozma ve tapunun ipta­lini is­teme hakkı doğar.
Yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi onun ar­dılı (halefi) olacağından, öncelinin (selefinin) sahip olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Arsa sahibi de yüklenici sözleş­meden doğan edimini yerine getirmezse, sözleşmeyi boza­bilir ve üçüncü kişi adına kurulan tapuyu iptal ettirebilir. Başka bir anla­tımla, üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendi­sine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ona bağlı olarak ondan pay sa­tın alan üçüncü kişiler üzerine yazılan tapu kayıtları “illet ve sebepten yok­sun” duruma gelir. Yapılan işlem, yolsuz tescil du­rumuna düşer.
Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak ve toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayana­rak iyi niyetle taşınmaz edinen kişiler TMK. md. 1023’ün koru­yucu­luğu altına alınmışlar; bir bakıma asıl hak sahibine karşı tercih edilmişler ve edinimleri geçerli kabul edilmiştir. Ancak, söz ko­nusu kişinin, gerçekten iyi niyetli olması, sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması, kendisinden bekle­nen özeni göstermesine karşın tapu sicilindeki yolsuz tescil du­rumuna düşme halini bilmemesi gerekir. Bu nedenledir ki, kötü niyet iddi­ası, def’i değil, itiraz olup, yargılamanın her aşamasında ileri sü­rülebilir ve mahkemece de kendiliğinden göz önünde tu­tulur[2].
Üçüncü kişiler inşaat durumunda bulunan (tamamlan­ma­mış) binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlarlar, bunun için de bağımsız bölümlere bağlantılı arsa payı satın alırlar. Topraktan satış veya temelden satış diye adlandırılan bu tür satış­larda alıcı, arsa­nın gerçekte yükleniciye ait olmadığını, kat kar­şılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getir­mesi durumunda ken­disine bırakılan bağımsız bölümlerde ve arsa paylarında hak­kın doğmayacağını bilmekte ve dolayısıyla arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devral­maktadır­lar. Bu durumda, MK. md. 1023 koruyuculuğundan ya­rarlanılması söz konusu olamaz[3].
Konuyu olumlu ve olumsuz yanlardan ele alalım:
Yüklenici, kat karşılığı sözleşmesinin konusu olan inşaatı sözleşmeye, ruhsata, imar durumuna ve öbür imar mevzuatına ay­kırı yapmış ve aykırılık giderilemez/düzeltilemez nitelikteyse; böyle bir imalata eser denemez; yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilmez. Böyle bir imalatın “hukukça tanınır” duruma ge­tirilmesi sağlanmadığı (ruhsata ve projeye bağlanmadığı, ruh­sata ve projeye uygun duruma getirilmediği) sürece, iş sahibi bu ima­latı eser olarak kabul ve teslim almak zorunda olmadığından, yükleni­ciden pay satın alan üçüncü kişiler, binanın ruhsat­sız/projesiz, ruh­sata/projeye aykırı olduğunu, bu aykırılığın gide­rilmesinin olanaklı bulunmadığını bilmediklerini öne süremezler. İş sahibi, bina pro­jeye ve ruhsata uygun duruma getirilmediği ge­rekçesiyle sözleş­meyi bozduğunda, daha önce yüklenici veya üçüncü kişiler adına kurulan pay devrinin iptalini isteyebilir.
Yüklenicinin sözleşmeyi ihlali, edimini hiç veya önemli öl­çüde yerine getirmemek düzeyinde olmayıp, kabul edilebilir, ka­bule zorlanabilir eksikler ve bozukluklar düzeyindeyse, yükleni­ciden pay satın alanlar, yüklenicinin ardılı olarak, iş sahibinin ba­ğımsız bölümleri ile ortak yerlerdeki eksik veya ayıplı işleri ta­mamlayıp giderdiklerinde veya tamamlama giderlerini öde­dikle­rinde, pay devrinin iptalinden kurtulabilirler.
Üçüncü kişiler, bağımsız bölüm edinme amacını pay devri yoluyla değil, yüklenici ile yaptıkları satış vaadi sözleşmesiyle elde etmeyi tercih ettikleri durumda da; yukarıda açıkladığımız ilkeler geçerlidir.
Yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynak­la­nan edimini tamamen yerine getirmesi durumunda, üçüncü kişiler, yüklenici ve arsa sahibinden pay devrini isteyebilir (tapu iptal ve tescil davası açabilir).
Üçüncü kişilerin tescile yönelik açacakları dava kime yö­neltilmelidir? İş sahibi yükleniciye pay devrini yapmış ise, üçüncü kişiler tescil davasını yalnız yükleniciye karşı açabilirler. İş sahibi yükleniciye pay devrini yapmamış ise, üçüncü kişiler tescil dava­sını hem yükleniciye ve hem de iş sahibine yöneltmeli­dirler.
Temellük eden üçüncü kişi, yüklenici ile yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayanarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılmış eser sözleşmesine konu taşınmazda yapılan inşaattan aldığı daire­nin adına tescilini isteyebilir. Yüklenici, eser sözleşmesindeki edimlerini yerine getirirse sözleşme uyarınca kendisine düşen dai­relerin tescilini arsa sahibinden isteyebilir. Ya da bu hakkını Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleri uyarınca üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin araştırılması ve bunun sonucuna göre yüklenicinin ve ondan temellük eden kişinin dava konusu daireyi arsa sahibinden isteme hakkının doğup doğmadığının saptanması gerekir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimlerinin ancak % 76’sını yerine getirdiği saptanmışsa; edimini bu oranda yerine geti­ren yüklenici de, onun ardılı olan üçüncü kişi de <sözleşmeye göre kendilerine düşen> daireyi arsa sahibinden isteyemezler[4].
Henüz inşasına başlanan binada yüklenicisinden bağımsız bölüm satın alan kimselere, “Yap-satçılık", anılan satışa da "top­raktan satış" ya da "temelden satış" denilmektedir. Bu satışlarda alıcılar genelde arsanın yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona pay devredildiğini bilir ya da bilebilir durumdadırlar. Somut olayda, bağımsız bölüm satın alan kişilerin tapuda davacı yararına ipotek olduğunu görmemeleri düşünülemez. Sözleşme ve buna bağlı taksim krokisinde de arsa sahibine düşen bağımsız bölümle­rin varlığı açıkça anlaşılabilir haldedir. Hakkını kullanırken herkes gerekli ihtimamı göstermek zorundadır; aksi halde kayıtsızlığının sonucuna katlanır. Yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda arsa sahibinin sözleşmeyi geriye dönük bozmasının sonucu arsanın eski malike döneceğini bile bile pay satın alan üçüncü kişilerin iyi niyetinden söz edilemez[5].
İnşaat sözleşmesi resen düzenlenmemesine karşın, sözle­şenler koşulların büyük bölümünü yerine getirmişlerse, şekil ek­sikliği sonuca etkili olmayıp, anılan sözleşme hukuken geçerlilik kazanmıştır. Sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getir­diği oranda şahsi hak sahibi olan yüklenici, bu hakka dayanarak arsa sahiplerinden mülkiyetin kendilerine nakledilmesini isteyebi­lir; Borçlar Yasasının 162 ve onu izleyen maddeleri uyarınca, şahsi haklarını üçüncü kişilere temlik edebilir. Şahsi hakkı temellük eden üçüncü kişi de, yüklenicinin ardılı olarak mülkiyetin kendi­sine nakledilmesini arsa sahibinden isteme olanağına sahiptir.
İnşaat sözleşmesinde yükleniciye kademeli satış izni ve arsa sahiplerine inşaatın tamamlanması için belli sayıdaki daireyi alıkoyma hakkı tanınmış olsa bile, inşaattaki eksikliğin fazla bir değer tutmadığı ve bir bağımsız bölümün bedelinden çok az ol­duğu saptanmışsa, inşaattaki eksikliğin karşılığı olan bedeli ödeyip ödemeyeceği konusunda yükleniciye olanak tanımak gerekir. An­cak arsa sahiplerinin bir bağımsız bölümün bedelinden çok az mik­tarda olan apartmandaki eksikliği bahane ederek yükleniciye ait bağımsız bölümleri alıkoymaları “bir hakkı sırf gayrı ızrar eden suistimali” olup, bu durumu yasa korumaz[6].
Yükleniciden pay devralan üçüncü kişiler bu payları taşın­mazda yapılacak binadan bağımsız bölümlere karşılık almışlardır. Onlar; yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda alacağını isteyebileceğini bilecek durumda­dırlar. Arsa sahibi ile yüklenici arasında tapuda düzenlenen akit tablosunda bu durum yazılmışsa, üçüncü kişiler pay satın alırken bu durumu gören kişilerdir. Haklarını kullanırken gerekli özeni göstermedikleri varsayılmalıdır. Bu nedenle, TMK. md. 1023’ten yararlanamazlar[7].
Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi hukuken geçerli olmakla birlikte, borçlunun edimini yerine getireceği süre belir­lenmemişse, Borçlar Yasasının 106. maddesi uygulanarak, önce­likle borçlunun edimini yerine getirmesi için uygun bir süre belir­lenmeli veya bu yargıçtan istenmeli; borçlular ferağa davet edil­mek suretiyle temerrüde düşürülmelidir. Direnim gerçekleştikten sonra, alacaklı aynen ifayı istemiyorsa bundan vazgeçtiğini diğer tarafa derhal bildirerek ademi ifa sebebiyle uğradığı zararı isteye­bilir. Alacaklı gerekli uyarıyı yapmamışsa, “aynen ifa isteminden vazgeçmiş sayılarak” zarar ziyan isteğinde bulunamaz[8].
Yük­lenicinin edimini yerine getirdiği kanıtlandığında, onun kişisel hakkını temellük eden kişi ve halefi olan kişiler temlik sözleşmesi­nin konusu olan bağımsız bölümün mülkiyetinin adına nakledilme­sini isteyebilir. Bu durumda, yüklenicinin şahsi hak kazanması ve adına tescil isteme olanağına sahip olması nedeniyle, bu bağımsız bölümün arsa sahibi adına kayıtlı olması önemli değildir[9].
B.Kaim Değerin İstenmesi
İş sahibinin sözleşmeden dönmesi, zamanaşımı, eylemsel ve hukuksal olanaksızlık, aynı yerin başkasına satılması, sözleşme konusu bağımsız bölümün imal ve inşa edilmemesi, kabule zoralanamayacak ölçüde bozuk inşa edilmesi ve benzeri nedenlerden dolayı, üçüncü kişi, sözleşmenin “aynen” ifasından vazgeçerek, kaim bedelini “yükleniciden” isteyebilir. Üçüncü kişi, yükleniciye karşı açacağı davalar bakımından geniş olanaklara sahiptir. Bu olanakların koşullarını ve sınırlarını sözleşme belirler.
Üçüncü kişi, yüklenici ile yaptığı sözleşmeden dolayı, arsa sahininden kaim bedel isteyemez. O, arsa sahibi ve yüklenici aleyhine birlikte açtığı tescil davasının yargılaması sürerken, istemini kaim bedele dönüştüremez; daha doğrusu, kaim bedele dönüştürme isteği arsa sahibi bakımından geçerli olmaz.
Üçüncü kişinin arsa sahibine karşı açabileceği dava olanakları sınırlıdır. Örneğin, arsa sahibine karşı tescil davası açma koşulları oluşmamışsa, üçüncü kişinin, yükleniciye ödediği satış bedelini (veya bağımsız bölümün değerini) arsa sahibinden istemesi mümkün değildir.
C.Zorunlu ve Yararlı Giderlerin İstenmesi
Kural olarak her an yıktırılması gereken, kaçak inşa edilmiş yapının ekonomik değeri olamaz. Böyle bir yapıda bağımsız bölüm edindiğine dayanan üçüncü kişi, ödediği satış bedelinin yüklenci tarafından binanın inşasında kullanıldığını ve bu yolla arsa sahibinin zenginleştiğini öne sürerek ondan satış bedelini isteyemez. Ancak, üçüncü kişi yükleniciden satın aldığı bağımsız bölümü oturulacak duruma getirilmişse, su ve elektrik abone sözleşmelerini yapmışsa, arsa sahibi söz konusu yeri kiralayarak kira parası almışsa, kısaca İmar Yasasına aykırı inşa edilen binayı arsa sahibi kullanmakta veya gelirinden yararlanmaktaysa, bu durumun kanıtlanması koşuluyla, arsa sahibinin “üçüncü kişinin bağımsız bölümüne yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerden” dolayı zenginleştiğinin kabulü gerekir. İnşa edilen kaçak yapının ekonomik değerinin bulunmayışı yararlananın zenginleşmesine engel oluşturmaz. Yukarıda değinildiği üzere, İmar Yasasına göre her an yıkılması gereken kaçak binanın bu niteliği bakımından, binada yapıldığı öne sürülen duvar, iç ince sıvası, elektrik ve su tesisatı, banyo ve mutfak fayansları, pencere ve kapılar için yapılan giderler istenemez ise de, bu giderler nedeniyle kullanılabilir duruma gelen dairenin “kullanma yararı”na sahip olması, dolayısıyla arsa sahibinin malvarlığına katkısı, kanıtlanabilirse, zenginleşmeden söz edilmelidir. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin yaptığını ileri sürdüğü giderlerin arsa sahibinin malvarlığına katkısı araştırılmalı/saptanmalı ve bunun geri verilmesi yönüne gidilmelidir[10].
II.Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hak ve Yükümlülükleri
Bir örnekle açıklayalım: Arsa sahibi ile yüklenici arasında inşaat sözleşmesi vardır. Arsa sahibi, inşaat sözleşmesinde kendisine kalan bağımsız bölümlerden birini haricen düzenlenmiş sözleşmeyle davacıya (üçüncü kişiye) satmış, kısa bir süre sonra meydana gelen deprem sırasında bu yer oturulamayacak derecede hasar görmüştür. Satıma konu bağımsız bölümü içeren binanın tapulu bir taşınmaz üzerinde inşa edilmesi nedeniyle, sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olup (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md. 634; Türk Medeni Kanunu md. 706; Borçlar Kanunu md. 213; Tapu Kanunu md. 26), taraflar arasındaki sözleşme haricen (adi yazılı olarak) düzenlendiğinden, geçersizdir. Somut olayda, satıma konu bağımsız bölümün depremin meydana gelmesinden önce tamamlanarak, fiilen alıcıya teslim edilmiş olup olmadığı hususu, taraflar arasında resmi şekle uyulmaksızın düzenlenen… günlü satış sözleşmesinin şekil eksikliğinden kaynaklanan geçersizliği yönünden sonuca etkili değildir: Fiili teslim gerçekleşmiş olsa bile, taraflar arasındaki sözleşme yine de hukuken geçersizdir. Böyle bir sözleşme uyarınca alıcının bedeli ödemiş ve satıcının da bağımsız bölümü fiilen teslim etmiş olması, geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Tapu devri gerçekleşmediğine; taraflar arasında sonradan aynı bağımsız bölüm için resmi şekle uygun olarak yeni bir satış sözleşmesi düzenlenmediğine göre, uyuşmazlık, sözleşmenin geçersizliği temelinde çözülmelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümün, yüklenici tarafından üçüncü kişiye satımına ilişkin sözleşmeler, yazılı olarak düzenlenmiş olmaları koşuluyla, BK'nun 162. ve sonraki maddeleri hükümleri uyarınca alacağın temliki hükümlerine tabi olarak geçerlidir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması halinde, alıcı, böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil isteminde bulunabilir. Ne var ki, somut olayda, satıcı arsa sahibi olduğundan, bu kuralların uygulama yeri bulunmamaktadır. Aynı nedenle, 03.09.1988 gün ve 1987/2-1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nın da somut olayda uygulama yeri yoktur. Şekil eksikliğinden dolayı ya da yasaca öngörülen başka nedenlerle (örneğin, yasaya veya ahlaka aykırılık gibi) geçersiz olan sözleşmeler, tarafları yönünden herhangi bir hak ve borç doğurmazlar; bu nedenle de, geçersiz bir sözleşmenin tarafları, o sözleşmeyle yükümlendikleri edimleri yerine getirmekten kaçınabilirler; sözleşmenin karşı tarafı da, o edimin ifasını isteyemez. Böyle bir sözleşme, taraflarına sadece aldıklarını karşı tarafa geri vermek yükümlülüğü getirir. Kural olarak, geçersiz bir sözleşme nedeniyle verdiğini geri isteyen taraf, sözleşmeden dolayı elinde bulundurduğunu iadeyle yükümlüdür; yine kural olarak, bu iade aynı anda ve karşılıklı olmalıdır. Ancak, geçersiz sözleşme nedeniyle aldığı şey, kendi kusuru olmaksızın elinden çıkmış olan taraf, iade yükümlülüğü altında değildir. Somut olayda, teslim olgusunun varlığı kabul edilse dahi, binanın depremde yıkılmış olması karşısında, davacının geçersiz sözleşmeye konu bağımsız bölümü davalıya iade yükümlülüğünün bulunamayacağı çok açıktır. Öyleyse, alıcı (üçüncü kişi), herhangi bir iade yükümlülüğü altında olmaksızın, ödediği satış bedelini nedensiz zenginleşme kurallarına göre geri isteme hakkına sahiptir[11].
Bu bölümü daha iyi anlamak için bir Yargıtay kararından örnek verelim:
Davacı (Ü), davalı arasa sahibi (G) ile yüklenici (K) İnşaat Şirketi arasında 15.2.1991 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğunu, yüklenilen işin sonradan diğer davalı yapı kooperatifine devredildiğini, kendisinin kooperatif üyesi olduğunu, çekilen kurada (24) numaralı bağımsız bölümün isabet ettiğini ancak, yüklenici (K)’nın temsilcisi olan S’nin arsa sahibinden aldığı vekâletname ile (24) numaralı bağımsız bölümü dava dışı Salim’e, bu kişinin de vekili olan S’nin eli ile C’ye sattığını, yapılan satış işlemlerinin geçerli bulunmadığını ileri sürerek (24) numaralı yerin adına tescilini, olmadığı takdirde dava tarihindeki rayiç değerin tahsilini istemiştir.Davalılardan arsa sahibi (G) gerek yüklenicinin ve gerekse alt yüklenici konusundaki davalı kooperatifin edimlerini yerine getirmediğini, © ise iyi niyetli malik olduğunu, davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, tapu iptal ve tescil davasının reddine, bağımsız bölümün değeri olan… TL’nin davalı kooperatif, yüklenici şirket ve S’den tahsiline karar verilmiş, hükmü davacı ile davalı S temyiz etmiştir.
Dava eser sözleşmesi ile yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümün yükleniciden temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Kuşkusuz, tescil isteminin kabulünde yüklenicinin sözleşmesindeki tüm edimlerini yerine getirip getirmediğine, tescile hak kazanıp kazanmadığına bakmak gerekecektir. Ancak, buradaki yükleniciyi sadece davalı (K) inşaat şirketi olarak değil, bundan sözleşmeyi devralan Yapı Kooperatifi olarak da kabul etmek gerekir.
Olayda, davacı (Ü) davalı (yüklenici) kooperatifin yaptığı tahsis nedeniyle yükleniciden temlik alan şahsi hak, öbür davalı © ise aynı yeri tapuda satın almış mülkiyet hakkı sahibidir.
Önce davalı ©’nin iktisapta iyi niyetli olup olmadığı ortaya konmalıdır. Hukukumuz, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımaması için satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesini benimsemiştir. Bu amaçla, TMK. md. 2’deki genel kural yanında, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde dava tarihinde yürürlükte olan md. 931. (YTMK. Md. 1023) ile düzenleme getirilmiştir. BU kural uyarınca tapu sicilinde adı geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine karşın gerçek malik olmadığına, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi olanaksız olan kişinin edinimi geçerlidir. Yasa koyucunun amacı, şeklen iyi niyeti değil, gerçek iyi niyeti korumaktır.
Somut olayda, dava konusu (24) numaralı bağımsız bölümün (B) blokta bulunduğu ve bu blokun arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme gereğince yükleniciye, dolayısıyla davalı kooperatife de bu nedenle davacıya özgülendiği, tüm bunların davalı arsa sahibi tarafından bilinmesine karşın (24) numaralı bağımsız bölümü yüklenici ilk temsilcisi olan (S) aracılığı ile 13.6.1997 tarihinde dava dışı Salim’e, bu kişinin de vekili ve yine davalı kooperatifin üyesi bulunan davalılardan (S) aracılığı ile 22.5.1998 gününde davalı (C)’ye tapuda sattığı görülmektedir. Olayların akışı doğrultusunda gerek ilk alıcı Salim’in, gerekse davalı C’nin üzerine ayrı ayrı bloklar halinde inşaat yapılan yerde davalı kooperatifin yüklenici olduğunu bilmemesi düşünülemez.
Kaldı ki, her iki satış da kooperatif üyesi olan vekiller ile yapıldığından soruşturulsa idi bunlardan (24) numaralı bağımsız bölümün ilk satıcı olan arsa sahibine değil, yüklenici kooperatife bırakıldığının öğrenilmesi son derece kolaydır.
Durum böyle olunca, kendisinden beklenen asgari özeni göstermeyen, kolay bir araştırma ile tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi olanaklı bulunan davalı ©’nin iyi niyetli olduğunun kabulü olanaksızdır. MK. md. 932 (TMK. md. 1024) gereğince adına yapılan tescil, hukuki nedenden yoksun-yolsuz tescil sayılacağından davalı ©’nin ayni hakkına değer tanınamaz.
Davada, davacının devraldığı şahsi hak nedeniyle tescile hak kazanıp kazanmadığının da ayrıca incelenmesi gerekir. Şöyle ki;Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira, yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmişse sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının devredilmesini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak yüklenicinin açtığı tescil davalarında olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanılabilmesi için, yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından giderilmesi veya karşılığının arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi (birlikte ifa kuralı) gerekir.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, yerinde konusunda uzman bilirkişilerle yeniden keşif yapılarak inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirip getirilmediğini saptamak, getirilmiş ancak, inşaatta eksiklikler varsa bunları ve para olarak değerini bulup hesaplatmak, ayrıca sözleşmesi uyarınca yüklenicinin yapması gerektiği halde yerine getirmediği başkaca iş kalemleri bulunmaktaysa bunların para olarak tutarını da hesaplayarak davacıya depo ettirmek, tüm bunlardan sonra arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşmede teslim iskan alınması koşuluna bağlandığından, iskan ruhsatı alım işlerini sağlamak üzere davacıya işin mahiyetine uygun bir mehil vermek, bütün bu sayılanların sonucuna uygun bir karar vermek gerekir[12].
 


[1] HGK, 16.2.2005, 6/73; 14. HD. 11.1.2004, 7796/77; 14. HD. 22.9.2004, 5796/6057; 15. HD. 30.6.2004, 1430/3656.
 
[2] İBK. 8.10.1991, 4/13.
[3] HGK. 25.10.2000, 1295/1563.
[4] 14. HD. 4.11.1993, 7851/8361.
[5] 15. HD. 21.4.1993, 3812/1871.
[6] 14. HD. 7.5.1985, 8820/3269.
[7] 15. HD. 15.11.1993, 6469/4599.
[8] 13. HD. 29.5.1989, 1400/3679.
[9] 14. HD. 13.9.1988, 3849/5572.
[10] HGK 21.12.2005, 685/738.
[11] HGK. 6.10.2004, 420/443.
[12] 14. HD. 26.10.2004, 5268/7383.

KİTAP

Av. İlker Hasan Duman
Açıklamalı-İçtihatlı
İNŞAAT HUKUKU
8. Baskı
Seçkin Yayıncılık, Mayıs 2016

YARGI HABERLERİ

İMAR PLANLARINDA HİYERARŞİK İLİŞKİ, de, nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi [Devamı...]
İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVASINDA DAVA AÇMA SÜRESİ, lanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem [Devamı...]
UZLAŞMA TUTANAĞININ İPTALİ, dur. Bu işlem ise idarenin kendi iç bünyesinde yaptığı kişinin hukuki durumunda bir değişiklik meydana getirmeyen kesin ve yürütülebilir olmayan işlemdir. Kamulaştırma [Devamı...]
TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ KARARLARI, rların ise İcra ve İflas Kanununun “ilamların yerine getirilmesi” hakkındaki hükümlere göre yerine getirileceği, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti kararlarına karşı [Devamı...]
Kooperatif Ortağı, Ödemiş Olduğu Aidatın Ayrıldığı Yıl Bilançosuna Göre Hesaplanacak Masraf Hissesi Düştükten Sonra Bakiyesini Talep Edebilir;, n ayrılan ortak, ödemiş olduğu aidatın tamamını değil, ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanacak olan masraf hissesi düşüldükten sonra bakiyesinin iadesini talep [Devamı...]
Likit Sayılması Gereken Kooperatif Aidat Alacağı Hakkında İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi Gerekir;, ooperatife ait üye kayıt defterinde davacının ödediği meblağlar açıkça yazılmıştır. Davalı kooperatif sadece alacağın muaccel hale gelmediğini savunmuştur. Bu durum [Devamı...]
Kooperatif Eski Yöneticilerinin Kooperatifi Zarara Uğrattığı İddiasına Dayalı Tazminat Davası;, rulun bu yönde karar alması ve davanın denetçiler tarafından açılmasına bağlıdır. Fakat anılan yönteme uyulmaması durumunda davacı tarafa süre verilerek açılan [Devamı...]
Yönetim Kurulu Ve Tasfiye Kurulunun Yetkileri;, ooperatifler Kanunu'nun 55/1. maddesi aidat toplama görevinin yönetim kuruluna ait olduğunu, kooperatif ana sözleşmesinin 44/10. maddesi ise kooperatif adına dava açma ve [Devamı...]
İmar Kısıtlamalarından Doğan Davalar, [Devamı...]
Avukatın Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışı;, kilde fazladan avukatlık ücreti isteyemez (8. HD. 9.3.2015, 5221/5534).  [Devamı...]
Tespite İlişkin Kararlar İcraya Konulamaz;, lir (8. HD. 8.9.2014, 23863/14838).  [Devamı...]
Acele Kamulaştırmada Acelelik Halinin Değerlendirilmesi, ele kamulaştırılacak taşınmazlar açıklıkla gösterilmek suretiyle acele kamulaştırmanın kapsamı ve çerçevesinin belirlenmesi, acelelik halinin dışındaki durumlar için [Devamı...]
Katkı Payı Davasında Zamanaşımı, t olaya yeni Medeni Kanunda yer alan zamanaşımı kuralları uygulanmaksızın mal rejimi ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dikkate alınarak çözüm [Devamı...]
Vadeden Sonra Ciro Alacağın Temlikidir, (12. HD. 19.1.2010, 19566/934). [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, ; yıldır (12. HD. 17.3.2009, 25557/5658). [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılıktan Kiracının Tahliyesi, lığın giderilmesinin istenmesi gerekir. Kiralanan yerin açık şekilde fena kullanılması durumunda ihtar gönderilmesine gerek yoktur (6. HD. 2.11.2010, 7891/11974). [Devamı...]
Kararın Yalnız Boşanma Hükmünün Kesinleşmiş Olması, uml;re, nafaka ve tazminat alacağı kesinleşip kesinleşmediğine bakılmaksızın takibe konulabilir hale gelmiştir (HGK. 22.10.2002, 656/638). [Devamı...]
Kiralanan Yerin Boşaltıldığının İspatı ve Geriye Kalan Ayların Kirasında Kiracının Sorumluluğu, nundan önce boşaltan kiracı geri kalan sürenin kira parsından sorumlu olur. Ancak kiralayan da zararın artmaması ve taşınmazı aynı koşullarda başkasına kiralamak için gerekli [Devamı...]
Sanayi Suyunun Kaçak Olarak Satılması, delin davalı tarafından ödenmediğini öne sürmüştür. Mahkemece, dava konusu olayla ilgili olarak davacının yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar [Devamı...]
Bağımsız Bölümde Oturanların Komşularını Rahatsız Etmesi Ya da Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Tahliye Nedeni Değildir, nda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesini değil, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33/son’daki yaptırımın uygulanması gerekir. Tahliye hususu aynı Yasanın 24. [Devamı...]
Mal Ayrılığı Rejiminin Geçerli Olduğu Dönemde Taşınmaz Alırken Eşe Yapılmış Olan Katkı "Elden Bağış" Niteliğindedir, karşılıksız kazanma yoluyla gelen bu para, onun kişisel malı olmuştur. Davalıya ait pay “bağış” yoluyla gelen bu para ile alındığına ve davalının kişisel malı olduğuna göre, davalı [Devamı...]
Verilen Onayın Geri Alınması TMK md. 2'ye Aykırıdır, a açmaları dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz (18. HD. 15.6.2010, 1416/9003). [Devamı...]
Bonoda Bedelsizlik İddiasının İspatı, [Devamı...]
Manevi Tazminat, a açıklandığı üzere, ne bir ceza ne de gerçek anlamda bir tazminattır. Zarar uğrayanın manevi ıstırabını bir nebze dindiren, ruhsal tahribatını onaran bir araçtır. Manevi [Devamı...]
Haksız Fiilde Failin Temerrüdü ve Faizden Sorumluluğu, inden itibaren zararın tamamı için temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla, zarar gören, gerek kısmi davaya, gerekse sonradan açtığı ek davaya veya ıslaha konu ettiği [Devamı...]
Boşanma Davasında Ziynetlerin İstenmesi, ahsilini de istediğine göre, hüküm altına alınan ziynetlerin cins, gram ve ayarları gösterilmeden toplamının değerine göre hükmedilmesi doğru değildir (2. HD. [Devamı...]
Boşanma Davasında Çalışmaya İzin Verilmemesinden Kaynaklanan Kazanç Kaybının İstenmesi, asının izin vermediğini öne sürerek, bu yüzden yoksun kaldığı kazanç kaybına karşılık maddi tazminat istemiştir. Bu talep TMK’nun 174/1 kapsamında boşanmanın eki [Devamı...]
KAZANILMIŞ HAK, nmazdaki yapıların kaba inşaatının tamamlandığı, idare mahkemesince dava konusu yapı ruhsatlarıyla tespit edilen kısım haricinde yeni yapılaşma hakkı verilmediği, bu nedenle ruhsatların kazanılmış [Devamı...]
İŞLEMİ KURAN İDARE ONU GERİ ALABİLİR, ">Fazla çalışma ücretlerinden kesilen gelir vergisinin iadesi istemiyle yapılan başvurunun Defterdarlık tarafından kabul edilerek yapılan kesintilerin davacıya ödendiği, sonrasında [Devamı...]
İDARE MAHKEMESİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ, ">Anayasanın 125’inci ve 1602 sayılı Kanunun 40’ıncı maddesinde, dava açma süresinin her çeşit işlemlerde yazılı bildirim tarihini izleyen günden itibaren [Devamı...]
Karayolları Trafik Kanunundan Doğan Hukuk Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme, e yayımlanan değişiklikle bu kanunun uygulanmasından doğan hukuk davalarında görevli ve yetkili mahkemeler yeniden belirlendi: "İşleteni veya sahibi Devlet ve diğer kamu kuruluşları [Devamı...]
Alkollü Araç Kullanmak, ol açmaz. Mahkemece nöroloji uzmanı, hukukçu ve trafik konusunda uzman bilirkişilerden oluşan kurul aracılığıyla; olayın salt alkolün etkisiyle gerçekleşip [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, re üç yıllık zamanaşımı süresine tabi iseler de; söz konusu bonolar taraflar arasındaki temel borç ilişkisi yönünden yazılı delil başlangıcı olarak kabul [Devamı...]
Üye Kooperatifle İlişkisini Kesince Üyelik Sıfatı Sona Erer, üğünü yerine getirmeyen ve ilişkisini kesen davacının kooperatif ortağı olduğunun tespiti için açmış olduğu davanın MK’nın 2. Maddesi uyarınca kabul edilemeyeceği, [Devamı...]
Estetik Ameliyatı Yapılmasına İlişkin Sözleşme, öne sürerek maddi ve manevi tazminat istemiştir. Dosya kapsamından estetik ameliyat konusunda tarafların sözleştikleri anlaşılmaktadır. Tarafların sözleşme yapmaktaki asıl [Devamı...]
Müstehcen Görüntü Bulundurma, ideo görüntüleri olduğu, bir kısmının ise hayvanlarla insanların cinsel ilişkilerinin görüntülerini içerdiği, çocukların kullandığı müstehcen [Devamı...]
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yolsuz Tescil, nde olup, bu yolla oluşan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını [Devamı...]
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Alacağın Temliki-İtiraz ve Defiler, ly: Calibri; mso-fareast-language: TR; mso-ansi-language: TR; mso-bidi-language: AR-SA">Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakkını [Devamı...]
Temyiz Harcının Yatırılamaması-adil Yargılanma Hakkı, kça yüksek miktarda olan karar ve temyiz harcının yatırılmasının istenmesi ve verilen sürede yatırılmaması üzerine kanun yoluna başvuru hakkının ortadan [Devamı...]
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil, kümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilmez ise de, harici satış nedeniyle ödenen bedelin uyarlama kuralları gereğince hesaplanması ve sonucuna göre [Devamı...]
Tespit Davasında Hukuksal Yarar Koşulu, rdan söz edebilmek için; bir hakkın veya hukuki durumun mevcut ve yakın bir tehlike ile tehdit edilmiş olması, bu tehdidin zarar doğurabilecek nitelikte olması, tespit [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye, iş olmasının verilen süreden sonra olup akde aykırı davranışı ortadan kaldırmayacağı gözetilmelidir. Öte yandan kiralanan kiralanma amacı dışında kullanılmaya da devam etmekte olup, [Devamı...]
İştirak Nafakası, ;ocuğa bakıyorsa, çocuğa bakan taraf velayetin nezi davasını açmadan doğrudan iştirak nafakası talebinde bulunabilir (3. HD. 11.10.2010, 14433/16126). [Devamı...]
Boşanmada Manevi Tazminat, zere boşanmaya sebep olan olaylar yüzünden olmalıdır. Boşanma sebebi olarak gösterilmemiş, ancak boşanmanın kesinleşmesine kadar gerçekleşmiş sadakat [Devamı...]
CEMAAT VAKIFLARININ GAYRİMENKUL EDİNME HAKKI:, ip gerçek ve tüzel kişiler sahip olabilirler. Fransız ... Rahipleri adlı topluluk adına tapuya kayıtlıyken, açılan dava sonucu tüzel kişiliği bulunmayan ve ne Türkiye [Devamı...]
AİHM'NCE HÜKMEDİLEN TAZMİNATIN HAZİNECE ÖDENMESİ:, ersonele rücu mekanizması işletilmediği için dava yoluna başvurulduğunu, sorumlulara rücu etme konusunda idarenin takdir yetkisi bulunmadığını; maddi mağduriyetleri ödenen [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI MAHKEMESİ'NİN KESİNLEŞMİŞ HAK İHLALİ KARARLARI:, üler, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne başvurmuşlardır. Anılan mahkeme, hükümlülerin yargılandığı Devlet Güvenlik Mahkemeleri'nin bağımsız ve tarafsız olmaması, savunma [Devamı...]
AVRUPA SOSYAL ŞARTI:, uml;venlik sisteminden yararlanarak böyle bir imkan sağlayamayan herkese yeterli yardımı sağlamayı ve hastalık halinde bu kişinin şartlarının gerektirdiği bakımı sağlamayı akit taraflar [Devamı...]
AHİM ÖNÜNDE YAPILAN SULH ANLAŞMASI İİK'NIN BELİRTTİĞİ ANLAMDA İLAM SAYILMAZ:, ilişkin kararına dayanarak Dışişleri Bakanlığı aleyhine ilamlı icra takibine geçmiş, takibe mercii nezdinde borçlu vekilince şikayet edilmiştir. İlamlı icra yoluna başvuru için [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK:, lgili davalarda, davanın taraflarının herbirinin; diğer taraf karşısında kendisini önemli ölçüde dezavantajlı konumda bırakmayacak şartlarda iddia ve savunmalarını mahkemeye [Devamı...]
TERCÜMANLIK ÜCRETİ SANIĞA YÜKLETİLEMEZ:, nığa sağlanan tercüman için ödenecek ücretin mahkumiyet halinde dahi sanığa yükletilemez (7. CD. 24.6.2003, 2478/5303). [Devamı...]
ADİL YARGILANMA HAKKINA AYKIRILIK, azlığın, taraflar arasında fark gözetmeksizin iddia ve savunmaların eşit ve karşılıklı yapıldığı dürüst bir yargılamadır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi uluslararası insan [Devamı...]
DİL BİLMEYEN SANIĞIN ÜCRETSİZ OLARAK ÇEVİRMENDEN YARARLANMA HAKKI, yardımından ücretsiz olarak yararlanmak hakkına sahiptir" hükmüne aykırı olarak mahkemece mahkum olan dil bilmeyen sanıktan çevirmenlik ücretinin alınmasına karar [Devamı...]
AHİM'in KESİNLEŞEN KARARI, in kararına ilişkin AHİM 2. Dairesinin kesinleşen kararı nedeniyle 2577 sayılı Yasa'nın 53/1-ı maddesi uyarınca yargılamanın yenilenmesi isteminin kabulü ile dava konusu işlemin iptali gerekir [Devamı...]

HIZLI ERİŞİM

Seçilmiş Mevzuat Seçilmiş Yazı ve Yargı Kararları Dilekçeler Sözleşmeler İhtarnameler İnşaat-İmar Sözlüğü İnsan Hakları Belgeleri İnsan Hakları Kararları Bilirkişi Raporları Yasal Faiz Hesabı Hukukumuzda Parasal Sınırlar Avukatlık Asgari Ücret Tablosu Önemli Yasal Süreler

KÜMELER

AYIN KONUSU YÖNETSEL YARGI YARGI DÜNYASI ANAYASA VE ANAYASA MAHKEMESİ MAKALELER AVUKATIN GÜNCELİ TBB DİSİPLİN KARARLARI FORUM PRATİK BİLGİLER RESİM VE KARİKATÜR ÖZLÜ SÖZLER ATATÜRK VE CUMHURİYET BAĞLANTILAR

HAVA TAHMİNİ

5 Günlük Hava Tahmini (İstanbul) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (Ankara) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (İzmir) 5 günlük hava tahmini Kaynak http://www.dmi.gov.tr