İNŞAAT RUHSATI

          A. Yapım İşlerinin İzne Bağlanması Zorunluluğu

İdare hukuku kurallarınca, yapı kavramı ile izin kavramı arasında sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu ilişki, henüz yapı yapılmadan önce izinle başlar, yapı bittikten sonra yapı kullanma izninin alınmasına kadar devam eder. Hatta yapının esaslı onarımlarında ve değişikliklerinde de kendini gösterir. Yapı kavramına dahil olan imar ve inşai faaliyetler için izin alınması zorunlu iken, yapı kavramına girmeyen bazı imar ve inşai faaliyetler için izin alınması zorunluluğu yoktur. Yapı sahibinin veya yüklenicinin ya yapacağı yapı yönünden yapıya başlamadan, yapı devam ederken veya yapı bitirildikten sonra ya da var olan yapılarda esaslı değişiklik ve onarımlar yönünden uymak zorunda oldukları kurallar bulunmaktadır. Bunlardan ilki, yapıya başlanmadan önce alınması gereken “yapı izni”dir. Yapı için gerekli izin verilmiş ve yapı imar planında ve imar mevzuatında öngörülen kurallara uygun olarak yapılmış ve tamamlanmış olsa bile, bina sahibinin bu yapıyı kullanabilmesi için idareden kullanma izni alması gerekir. Bu yolla yönetim, yapının imar kuralları yönünden kullanılmaya uygun olup olmadığını denetleme fırsatını elde etmektedir .
Bir yapının imar mevzuatına aykırı olduğunun öne sürülmesi, yapının ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine (mimari proje, statik proje, mekanik tesisat projesi, elektik tesisat projesine) aykırı olduğunu, kat düzenine, taban alanına, ön cephe hattına, bina derinliğine aykırılığını, komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara taşıldığını, imar planı bölgeleme esaslarına ve kesin inşaat yasağı olan yerlere inşaat yapıldığını gösterir.
Kaçak inşaatın yıkılması tehlikesi her zaman vardır. Bu yüzden iş sahibi, ruhsat olmaksızın yükleniciden inşaata başlamasını isteyemeyeceği gibi, projesine aykırı olarak inşaatın genişletilmesini de isteyemez. İmar kurallarına aykırı biçimde yapılan yapıların, katların veya bağımsız bölümlerin yıkılması istenebilir. Yasak olmasına karşın, her nasılsa gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine gerekse imar mevzuatına aykırı biçimde inşaat yapılmış olabilir. İş sahibi imar kurallarına ve sözleşmeye aykırı bölümün düzeltilmesini, bu olanaklı değilse yıkılmasını isteyebilir. İmar mevzuatına ve sözleşmeye aykırı olarak inşa edilen bölümün projesine ve sözleşmeye uygun duruma getirilmesi veya yıkılması için de bir emek ve para harcayacağı açıktır. Düzeltme veya yıkım için harcanan bu emek ve para ek iş olarak nitelendirilemez. Hukuk kurallarına aykırı biçimde yapılan ve iş sahibinin de hiçbir işine yaramayan inşaatın yapılması nedeniyle iş sahibinin haksız zenginleştiği de söylenemez .
İmar Yasasının 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışındaki tüm yapılar izne bağlı tutulmuş, gerek belediye ve mücavir alan sınırları içinde gerekse dışında yapılacak yapılar ya da varolan yapılarda yapılacak esaslı değişiklik, onarım ve ekler için ilgili belediye ve valiliklerden izin alınması zorunluluğu getirilmiştir Ancak, derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat onarımları ile çatı onarımı, kiremit aktarması ve yönetmeliğe uygun olarak yerel özelliklere göre hazırlanacak, imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer değişiklik ve onarımlar izne tabi olmayacaktır . Basit onarım ve değişikliklerde yeniden yapı izni alınmasına gerek yoktur. Bunlara ısı koruma koşulları bakımından durumunu değiştirmek koşuluyla bahçe düzenlemeleri, korkuluk, kartonpiyer, pergole ve benzerleri ile küçük ve basit kümesler yapılması, gerek bunların, gerekse bölme duvarları, bahçe duvarları, duvar kaplaması, baca, saçak ve benzeri elemanların onarımları da dahildir. Ancak, bunlardan iskele kurmayı gerektirenler için belediyeye yazı ile başvurulması gerekmektedir .
Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o amaca tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü sorumluluğun kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelendirilmesi koşuluyla avan projesine göre izin verilir . Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılacak olan enerji, sulama, tabii kaynaklar, ulaştırma ve benzeri hizmetler ile ilgili tesisler ve bunların müştemilatı için izin alınmasına gerek yoktur. Bu gibi kamu yapıları için, yatırımı gerçekleştiren kamu kuruluşunca yazılı olarak ilgili belediye başkanlığına, yapıya başlandığının bildirilmesi yeterli görülmüştür .
Devletin güvenliği ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekât ve savunması bakımından gizlilik niteliği bulunan yapılara, ilgili belediye tarafından, mevzuatın aradığı belgeleri aramaksızın yapı ruhsatı verilir. Ancak bunun için, ilgili belediyeden alınan imar durumuna göre, kat düzeni, cephe hattı, yapı derinliği ve toplam yapım metrekaresine uyularak projelerinin kurumlarınca onandığı, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun belediyeye yazı ile bildirilmesi gerekmektedir .
Yapı izni alındıktan sonra da, inşai faaliyetin mevzuatın öngördüğü kurallara uygun yürütülmesi gerekir. Örneğin, yapım ve onarımın devamı süresince, yolun ve yaya kaldırımlarının, kamuya ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişlerinin zorlaştırılmaması, yapı yol sınırına üç metre ve daha az uzaklıkta yapılması, her türlü tehlikeyi önleyecek biçimde yapı önünün tahta perde ile ya da uygun malzemelerle kapatılması ve geceleri aydınlatılması gerekir .

 

İş sahibi, imar durumuna, projeye, ruhsata aykırı veya ruhsatsız olarak inşaata başlamasını ve devam etmesini yükleniciden isteyemez ve onu buna zorlayamaz; aksi halde, bundan kaynaklanan zarardan ve süre kaybından sorumlu olur. Başka bir anlatımla, iş sahibi ruhsat almadan yapımı suç oluşturan kaçak inşaatla ilgili olarak yükleniciyi edimini yerine getirmeye zorlayamaz. Çünkü, İmar Yasasına göre, her türlü bina yapımı, yerel yönetimlerden izin alınmasına bağlıdır. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak bedel istenemez .
Yüklenici de ruhsatsız olarak inşaata başlayamaz. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar tadilat projeleriyle veya aykırılığı yıkma/ortadan kaldırma/değiştirme/düzeltme yoluyla yasal duruma getirilmedikçe, bu yerlerle ilgili olarak tescil, teslim, kalite/değer farkı ve zararların giderilmesi istenemez. Sadece taahhüt edilen ruhsata uygun bina tesliminin gecikmesi nedeniyle gecikilen aylar için kira kaybı istenebilir .
İnşaatın ruhsatsız/projesiz (yani kaçak) başlanması ve devam etmesi durumunda, “işe zamanında başlama” yükümlülüğüne uyulmuş olmaz. Bu nedenle, eser başlangıçta ruhsatsız olsa bile, her an ve ilk fırsatta ruhsata bağlanması gerekir.
Kaçak veya yapı iznine aykırı yapı veya bağımsız bölümlerin hukuk önünde ekonomik değeri yoktur. Yasanın yıkılmasını buyurduğu bir yapı veya bölüm üzerinde yanların korunmaya değer hakkı olamaz .
Kaçak veya imar mevzuatına aykırı bir yapıdan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler bu aykırılık ve kaçak nitelikten sorumlu değillerse de, bağımsız bölümleri satın almaları sırasında, projeye uygun olup olmadığı konusunda yeterli özeni göstermediklerinden hukuksal korumadan yararlanamayacakları kabul edilmelidir. Aykırılığın yasal duruma getirilmesi olanağı varsa ve bu aykırılık yalnız (bağımsız bölümü yükleniciden daha sonra edinen) iki kişinin bağımsız bölümlerinde bunuyorsa; imar durumuna aykırılığa kendileri neden olmamış ve bunda kusurları söz konusu değilse de, komşu bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyetten kaynaklanan haklarını kullanırken karşılıklı özveride bulunmaları, gerekli iş ve doğan zararın giderilmesine yararlanmaları ölçüsünde katılmaları gerekir .
Yerel yönetimlerin yetkili organlarının durdurma ve yıkım kararlarına karşın bu kararların yok sayılması ve bu durumun yaygınlık kazanması, kaçaklığa ve aykırılığa yasallık kazandırmaz ve hiç kimseye hak bahşetmez. Bir ilçenin veya bir yörenin tamamına yakınının ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılardan oluşması hiç kimsenin bu tür inşai faaliyetlerine ve inşaat eserlerine yasallık kazandırmaz.
Yapı sahibi mahkemede yıkım davası açarak, alacağı kararı icra müdürlüğü kanalıyla yerine getirebilir.

B. Yapı İzninin Alınması

Yapı iznini almak için, yapı sahipleri veya yasal temsilcilerinin başvurması gerekir .Taşınmaz üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyet söz konusu ise, paylı mülkiyette paydaşların, elbirliği mülkiyetinde ortakların tamamının yapı ruhsatı almak için başvurmaları gerekir. Yüklenici arsanın pay sahiplerinden değilse, ancak malikin ve tüm diğer pay sahiplerinin vekâletlerini alarak izin için başvurabilir.
Yapılması için belediyeden yapı izni alınmış olan yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması gerektiğinde, bunun için de belediyeden yeniden yapı izni alınması zorunludur. Bu gibi durumlarda bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa, yapı izni hiçbir resim, harç ve vergiye bağlı değildir . Değişiklik yapının tamamını ilgilendiriyorsa, mimari projenin yeniden düzenlenmesi gerekir. Bir ya da birkaç katı ilgilendiren değişiklik söz konusu ise, sadece değişiklik yapılması istenen katların planı belediyeye verilir. Bir katın yalnız belirli bir bölümünde değişiklik yapılması gerekiyorsa, belediye yalnız bu kesimin değişiklik planının verilmesini isteyebilir. Proje üzerinde değişiklik yapılması olanaklı ise ayrıca değişiklik projesi istenemez .
Yapı izni almak için belediyeye veya valiliklere verilecek dilekçeye  tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki eklenir. Bir eksiklik veya yanlışlık bulunmuyorsa, başvuru tarihinden başlayarak en geç otuz gün içinde yapı izni verilir. Eksiklik veya yanlışlık varsa; başvuru tarihinden başlayarak onbeş gün içinde dilekçeciye bildirilir; bu durumda eksik ve yanlışlıklar giderilirse onbeş gün içinde yapı izni verilir .
İlgili belediye ve valilikler, izin verilmeden önce, proje ve ekleri ile ilk önce imar planı, sonra imar mevzuatı ve teknik kurallara uygunluk açısından inceleyeceklerdir. İdare yapı izni konusunda 30 gün içinde olumlu veya olumsuz bir karar vermemişse (susmuşsa), bu, iznin zımnen kabul edildiği anlamına gelmez. Çünkü yasa koyucu, 30 gün içinde verilmediği takdirde, yapı izninin verilmiş sayılacağını arzu etseydi bunu öngörebilirdi .
Ruhsatsız yapıların ruhsat verme aşamasında yürürlükte olan mevzuat ve plan hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.
Kesinleşen imar planına uygun olarak verilen inşaat ruhsatı hukuka sayılmaz.

C. Yapı İzninin Niteliği

Yapı izni belgesi, yetkili idare tarafından, taşınmaz malikinin taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir inşaat ya da yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımların yapılabilmesi için verilmesi gereken bir belgedir.
Yapı yapma, varolan yapılarda değişiklik, onarım, iyileştirme, genişletme, dönüştürme ve yıkma gibi çalışmalar izne bağlıdır. İzin, taşınmaz üzerinde yapı yapma yetkisini verdiğinden, böyle bir yetki vermeyen, ancak imar sınırları içinde yer alan taşınmazların yapılanma durumunu belgeleyen ve imar çapı denilen belgeler yapı izin belgesi sayılmaz.
İnşaat izni alması konusunda sözleşmede bir düzenleme olmaması, inşaatın ruhsatsız olarak yapılması, tamamlanması ve teslimini gerektirmez. Çünkü imar mevzuatı kamu düzeni ile ilgili olup, aksine davranış hukuki ve cezai sorumluluğu gerektirir; hiç kimse başkasını kamu düzenine aykırı davranmaya ve suç işlemeye zorlayamaz .
İzin işlemi, imar sınırları içindeki bir yapıyı ya da yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklikler, ek ve onarımları ve imar hukuku kurallarınca önceden düzenlenmiş bulunan “şart işlem”dir. Zira yapılara yapı ya da kullanma izni verilmesi işlemi ile sade inşaat ya da yapı önceden İmar Kanunu ve yönetmelikleriyle belirlenmiş, genel ve kişilik dışı hukuksal bir duruma sokulmakta, söz konusu kuralların bunlara uygulanmasını sağlamakta, fakat inşaat ya da yapı hakkında, gerçek anlamda yeni bir hukuki durum yaratılmamaktadır. Bu işlemle, daha önceden alınmış bir yapı (inşaat) iznine ve imar mevzuatına uygun olarak yapılmış bir yapı hakkında, yeni bir hukuki durum yaratılmamakta, tam tersine, yapının mevzuat ve izne uygun olarak tamamlanmış yapının bir durumu belirlenmektedir. Yapı kullanma izni ile sadece yapının imar mevzuatı, plan ve izne uygun olarak tamamlandığı ifade edilmekte; yapının ve aynı zamanda yapı ile ilgili olarak yapı sahibinin hukuken önem arz eden durumu, olumlu (izin istemi reddedildiğinde olumsuz) biçimde saptanmaktadır. Bu tür işlemler ancak ilgilinin istemi üzerine ve imar hukukunca öngörüldüğü takdirde yapı veya başvuru sahibince yürütülebilir nitelikte olduklarından, idarece yürütülmelerine gerek yoktur .
Yetkili yönetim’den yapıya başlamadan önce izin almak ve yapıyı yaparken yapının imar planı ve mevzuatında yer alan imar kurallarına uygun davranmak, imar sınırları içerisinde yapı yapmak isteyen arsa ve arazi sahipleri açısından bir yükümlülüktür. 

D.Yapı İzninin Alındığı Tarihin İşe Başlama Tarihi Olması

Sözleşme işe başlama tarihini yapı izninin alındığı tarih olarak belirlemiş olsa bile, yapı izninin sözleşmeden önce alındığı durumlarda, yüklenici sözleşme tarihinden itibaren işe başlamalıdır.
Sözleşmede işe başlama tarihi belirlenmiş olsun veya olmasın, yüklenici proje düzenleme ve yapı izni alma çalışmalarına “makul süre”de başlamalıdır.
Temel üstü vizesinin olmaması yapıya başlanmadığı anlamına gelmez. Sözleşme işe başlama tarihini “temel üstü ruhsatının alındığı tarih” olarak göstermiş olmasına karşın, yükleniciye bağlanabilen bir kusur olmaksızın söz konusu ruhsatın alınması gecikmişse, sürenin hesabında izin (ruhsat) tarihi esas alınmalıdır. Temel üstü izni almak için yüklenicinin gecikmesi haklı nedene dayansa bile, iş sahibi, ancak makul süre bekledikten sonra, haklarını kullanmaya girişebilir. İş sahibinin, makul sayılmayacak bir süre bekledikten sonra, yükleniciden sözleşmenin yerine getirilmesini istemesi her iki taraf için de sakıncalı sonuçlar doğurur: Yüklenicinin zararlarının artmasına neden olur; iş sahibi gecikme tazminatını ancak “makul bekleme süresi”nin geçtiği tarihten itibaren isteyebileceğinden kendisinin de zararı artacaktır.
Sözleşme öngörmesine karşın yükleniciye vekâletname verilmemesi tek başına ve her durumda sözleşmeden dönmenin gerekçesi olamaz. İş sahibi, yüklenicinin vekâletnameyi aldığında yapabileceği iş ve işlemleri, bizzat yaptığı veya başkalarına yaptırdığı takdirde bir sorun çıkmaz. Ancak vekâletname vermeyen ve yükümlülüğünde olan iş ve işlemleri de yapmayan iş sahibi, yüklenicinin çekeceği bir uyarıyla direnime düşürülebilir .
Birleştirme ve ayırma işlemleri ile proje yapımı ve inşaat izinlerinin alınması, sözleşmede aksi belirtilmedikçe veya bu konuda yükleniciye vekâletname verilmedikçe, iş sahibine aittir. Yüklenicinin uyguladığı projenin her türlü kusuru, aksi kanıtlanıncaya kadar, iş sahibine aittir.
İşe zamanında başlama yükümlülüğü, sözleşmeye, ruhsata, projeye ve öbür imar mevzuatına uygun başlamak anlamına gelir.

E. Kural Olarak Yapı İzninin Alındığı Tarih İnşaatın Başlangıcını ve Süresini Belirler

Sözleşme, yapı izninin sınırlı ve belli bir sürede alınmasını öngörebilir ve ruhsatın alındığı tarihi inşaatın başlama tarihi olarak benimseyebilir. Eğer sözleşmede bu biçimde düzenleme varsa buna uyulmalı, düzenleme yoksa sözleşmenin düzenlendiği tarih inşaata başlama tarihi kabul edilmelidir. Çünkü inşaata zamanında başlama ve sözleşme gereklerine göre sürdürme yükümlülüğünün başlayabilmesi için “izin almak” zorunlu olup, sözleşmede aksine bir kural bulunmadıkça, bu, iş sahibinin sorumluluğundadır.
Kamu makamları deprem, yeni inşaat tekniklerinin uygulanması veya benzer nedenlerle yapı izni alınmasını sınırlı bir süre için durdurmuşsa; yapı izni alınması konusunda yükleniciye ek süre tanımak gerekir. Yüklenicinin sorumlu tutulmayacağı yasal ve yönetsel engelleri göz önünde bulundurmadan, yapı izni alımının gecikmesine dayalı gerekçeyle sözleşmenin bozulması yönüne gidilemez. Aksi halde, yüklenicinin işe izinsiz başlaması ve kaçak devam etmesi istenmiş olur; asıl yasaya aykırı eylem budur.

F. Yapı Yapılmasına İzin Verme Yetkisi

Belediye ve (parselasyon planlarının onaylanmış olması, yolunun ve kanalizasyonunun bitirilmiş bulunması veya yapının tarım yapısı, eğlence yapısı, sayfiye evi, turizm ve benzeri amaçlı yapı niteliğinde olması koşuluyla) mücavir alan (yerleşme dışı alanlar) sınırları içinde, imar kurallarına uygun bir inşaatın ya da varolan bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımların yapılabilmesi için gerekli izin ve denetleme yetkisi Belediyeye aittir . Yasa bu yetkinin belediyenin hangi organınca kullanılacağını düzenlemediğinden, yapı iznini belediye başkanı verir. Belediye başkanı dışında, örneğin belediye encümenince verilmiş yapı izinleri konu yönünden yetkisiz kalır.
Yapı izni verilmemesi durumunda ruhsat isteyen açısından, yapı izni verilmesi durumunda ise yapıya komşu ve üçüncü kişiler açısından zarar doğması durumunda tam yargı davası açılmasına neden olabilir. “Yapı izninin verilmemesi” işlemlerinin tümü, imar yaptırımı değildir. Yapı izninin verilmemesi işleminin bir yaptırım olarak ortaya çıkabilmesi için izinsiz olarak inşaata başlanmış olması gerekir. Başlandıktan sonra eğer yapı izni verilmezse ret işleminin yaptırım yönü ortaya çıkar. Yoksa henüz inşaata başlanmamış yapılar için idarenin, yapı izni vermemesi işlemi, yaptırım özelliği olmayan bir ret işlemidir. Dolayısıyla izinsiz olarak başlamış yapılar konusundaki yapı izni verilmemesi işlemi, yapı üzerine uygulanan imar yaptırımlarının bir ürünüdür. Bu yaptırımla, kişiler İmar Hukukuna uygun davranmaya zorlanmaktadır .
Yerleşmelerin planlı ve sağlıklı gelişiminin sağlanabilmesi için belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde İmar Yasası’nın 4. maddesinde öngörülen istisnalar dışında  İmar Yasasının ve buna ilişkin mevzuat hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
İmar Yasasının "Genel Esaslar" başlıklı 3. maddesine göre; her hangi bir alanın her ölçekteki plan esaslarına, şayet planı bulunmuyorsa yönetmelik esaslarına uygun olarak kullanılması zorunludur.
İmar sınırları içinde olmakla birlikte, imar planında kentin gelecekteki gelişmesine ayrılmış alanlarda yapı izni verilebilir. Ancak bunun için, imar planı ve imevzuatı esaslarına uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya valiliklerce onaylanmış, yollarının kanalizasyon ve içme suyu şebekesi gibi teknik altyapısının tamamlanmış olması gerekir .
Planı olmayan yerlerde "Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği" hükümlerinin uygulanması, buralardaki yapılaşmaların anılan Yönetmelik hükümleri uyarınca denetim altında tutulması, başka bir anlatımla Yönetmelikte belirtilen alanlardaki yapılaşmanın bu yönetmelik hükümlerine uygun olması gerektiği açıktır.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yapılaşma faaliyetleri Valiliklerin iznine bağlıdır . 2.11.2005 günü yürürlüğe giren (Belediye ve Mücavir Alan İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliği) bu yapılaşmanın esaslarını göstermiştir. Belediye ve mücavir alanlar dışındaki yerlerdeki yapılar için yapı iznini valilikler (vali) verir. Sözü edilen yönetmeliğin 57. maddesine göre, belediye ve mücavir alanların sınırları dışında bulunan, planı olmayan köy ve mezraların yerleşik alanlarında, yapı ve kullanma izni alınması zorunlu olmayan yapıların fen ve sağlık kurallarına uygunluğunun denetlenmesi amacıyla, köy ihtiyar heyetinden izin alınması gerekir. Bu izin ihtiyar heyeti yerine muhtardan alınırsa, kişi yönünden yetkisiz bir izin verilmiş olur .
İmar Yasasının 27.maddesinde; Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatının aranmayacağı, ancak yapının fen ve sağlık kurallarına uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gerektiği, hükme bağlanmıştır.
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair valilik görüşü alınmasından sonra, muhtarlıkça izin verilmesi ve bu izne uygun olarak yapının yapılması zorunludur. İnşa edilen yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu İmar Kanununun 30 uncu maddesine göre valiliklerce belirlenir. Valilikler, talep halinde köy yerleşik alanlarında yapılacak yapılar için, yörenin geleneksel, kültürel ve mimari özelliklerine uygun olarak üretilmiş projeleri temin edebilirler. Demek ki;

-İnşa edildiği tarihte köy yerleşik alanının içinde kalmalıdır. Bu konuda tereddüt varsa, yapı yapılan yerin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığının il idare kurulu kararıyla saptanması gerekir.
-İnşaat sahibinin köy nüfusuna kayıtlı olup köyde sürekli olarak oturması gerekir.
-İnşaat sahibi inşaat için muhtardan yazılı izin almalıdır.
-İnşaat, tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesislerin arabalık, samanlık, ahır, kümes, ağıl gibi sadece bir ailenin tüketimine yönelik ticari amaçlı olmayan ilgilinin kendi ürettiği ürünü işlemeye yetecek boyut, kapasite ve özellikte olmalıdır.
-Yapı muhtarlıktan alınan izne uygun olarak yapılmalıdır.

Bu koşulların tümü birden gerçekleştiğinde, köy yerleşim yerlerinde yapılan yapılar için inşaat  ve kullanma iznine gerek bulunmamaktadır.
Köy nüfusuna kayıtlı olmayan, köyde sürekli oturmayanlar ve köy nüfusuna kayıtlı olmakla birlikte köyde sürekli oturmayanlar tarafından yapılacak tüm yapılar (örneğin, köyde yapılacak yapı tarımsal üretimi korumak amacıyla üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren ve entegre tesisler) yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabidir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni valiliklerce düzenlenir .
 

F.Yapı İzninin Süresi

Ruhsat tarihinden başlayarak iki yıl içinde inşasına başlanmayan veya başlanıp da her ne nedenle olursa olsun başlama süresiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen ve süresi içinde ruhsat yenilemesi de yapılmayan yapılara verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Ruhsatsız sayılan yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümlerinin, ruhsat süresi içinde tamamlanması olanağı bulunmayan yapılar için ruhsat yenilemesinin beşinci yıl içinde yapılacaktır. Bu yapılar hakkında ruhsat alma tarihinde yürürlükte olan mevzuat hükümleri uygulanır.
Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır. İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.
Ruhsat alınarak inşasına başlanan ancak 5 yıllık ruhsat süresi sonunda yapı kullanma izni düzenlenmeyerek ruhsatı hükümsüz hale gelen yapılar ruhsat alındığı tarihteki yönetmelik ve ruhsat eki projeler kapsamında incelenir ve mevzuata uygun olanlara ilk ruhsat alındığı tarihteki yönetmelik hükümlerine göre yeniden yapı ruhsatı düzenlenir ve inşası tamamlanan yapılara yapı kullanma izni verilir.
İnşaat izninin verilmesi olanağının bulunmadığı veya gerekmediği konusu ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir. İnşaat izni verilmesi olanağı bulunmayan bir yerle ilgili olarak yapılan inşaat sözleşmeleri başlangıçtaki olanaksızlık veya kamu düzenine aykırılık gerekçesiyle geçersiz kabul edilir. Bunun sonucu olarak böyle bir sözleşmeden taraflara hak ve borçlar doğmaz .
 

KİTAP

Av. İlker Hasan Duman
Açıklamalı-İçtihatlı
İNŞAAT HUKUKU
8. Baskı
Seçkin Yayıncılık, Mayıs 2016

YARGI HABERLERİ

İMAR PLANLARINDA HİYERARŞİK İLİŞKİ, de, nazım imar planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi [Devamı...]
İMAR PLANLARININ İPTALİ DAVASINDA DAVA AÇMA SÜRESİ, lanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren başlayacağı, ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililerin düzenleyici işlem [Devamı...]
UZLAŞMA TUTANAĞININ İPTALİ, dur. Bu işlem ise idarenin kendi iç bünyesinde yaptığı kişinin hukuki durumunda bir değişiklik meydana getirmeyen kesin ve yürütülebilir olmayan işlemdir. Kamulaştırma [Devamı...]
TÜKETİCİ HAKEM HEYETİ KARARLARI, rların ise İcra ve İflas Kanununun “ilamların yerine getirilmesi” hakkındaki hükümlere göre yerine getirileceği, Tüketici Sorunları Hakem Heyeti kararlarına karşı [Devamı...]
Kooperatif Ortağı, Ödemiş Olduğu Aidatın Ayrıldığı Yıl Bilançosuna Göre Hesaplanacak Masraf Hissesi Düştükten Sonra Bakiyesini Talep Edebilir;, n ayrılan ortak, ödemiş olduğu aidatın tamamını değil, ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanacak olan masraf hissesi düşüldükten sonra bakiyesinin iadesini talep [Devamı...]
Likit Sayılması Gereken Kooperatif Aidat Alacağı Hakkında İcra İnkar Tazminatına Hükmedilmesi Gerekir;, ooperatife ait üye kayıt defterinde davacının ödediği meblağlar açıkça yazılmıştır. Davalı kooperatif sadece alacağın muaccel hale gelmediğini savunmuştur. Bu durum [Devamı...]
Kooperatif Eski Yöneticilerinin Kooperatifi Zarara Uğrattığı İddiasına Dayalı Tazminat Davası;, rulun bu yönde karar alması ve davanın denetçiler tarafından açılmasına bağlıdır. Fakat anılan yönteme uyulmaması durumunda davacı tarafa süre verilerek açılan [Devamı...]
Yönetim Kurulu Ve Tasfiye Kurulunun Yetkileri;, ooperatifler Kanunu'nun 55/1. maddesi aidat toplama görevinin yönetim kuruluna ait olduğunu, kooperatif ana sözleşmesinin 44/10. maddesi ise kooperatif adına dava açma ve [Devamı...]
İmar Kısıtlamalarından Doğan Davalar, [Devamı...]
Avukatın Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışı;, kilde fazladan avukatlık ücreti isteyemez (8. HD. 9.3.2015, 5221/5534).  [Devamı...]
Tespite İlişkin Kararlar İcraya Konulamaz;, lir (8. HD. 8.9.2014, 23863/14838).  [Devamı...]
Acele Kamulaştırmada Acelelik Halinin Değerlendirilmesi, ele kamulaştırılacak taşınmazlar açıklıkla gösterilmek suretiyle acele kamulaştırmanın kapsamı ve çerçevesinin belirlenmesi, acelelik halinin dışındaki durumlar için [Devamı...]
Katkı Payı Davasında Zamanaşımı, t olaya yeni Medeni Kanunda yer alan zamanaşımı kuralları uygulanmaksızın mal rejimi ve Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri dikkate alınarak çözüm [Devamı...]
Vadeden Sonra Ciro Alacağın Temlikidir, (12. HD. 19.1.2010, 19566/934). [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, ; yıldır (12. HD. 17.3.2009, 25557/5658). [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılıktan Kiracının Tahliyesi, lığın giderilmesinin istenmesi gerekir. Kiralanan yerin açık şekilde fena kullanılması durumunda ihtar gönderilmesine gerek yoktur (6. HD. 2.11.2010, 7891/11974). [Devamı...]
Kararın Yalnız Boşanma Hükmünün Kesinleşmiş Olması, uml;re, nafaka ve tazminat alacağı kesinleşip kesinleşmediğine bakılmaksızın takibe konulabilir hale gelmiştir (HGK. 22.10.2002, 656/638). [Devamı...]
Kiralanan Yerin Boşaltıldığının İspatı ve Geriye Kalan Ayların Kirasında Kiracının Sorumluluğu, nundan önce boşaltan kiracı geri kalan sürenin kira parsından sorumlu olur. Ancak kiralayan da zararın artmaması ve taşınmazı aynı koşullarda başkasına kiralamak için gerekli [Devamı...]
Sanayi Suyunun Kaçak Olarak Satılması, delin davalı tarafından ödenmediğini öne sürmüştür. Mahkemece, dava konusu olayla ilgili olarak davacının yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar [Devamı...]
Bağımsız Bölümde Oturanların Komşularını Rahatsız Etmesi Ya da Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi Tahliye Nedeni Değildir, nda o kişinin ya da kişilerin bağımsız bölümden tahliyesini değil, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33/son’daki yaptırımın uygulanması gerekir. Tahliye hususu aynı Yasanın 24. [Devamı...]
Mal Ayrılığı Rejiminin Geçerli Olduğu Dönemde Taşınmaz Alırken Eşe Yapılmış Olan Katkı "Elden Bağış" Niteliğindedir, karşılıksız kazanma yoluyla gelen bu para, onun kişisel malı olmuştur. Davalıya ait pay “bağış” yoluyla gelen bu para ile alındığına ve davalının kişisel malı olduğuna göre, davalı [Devamı...]
Verilen Onayın Geri Alınması TMK md. 2'ye Aykırıdır, a açmaları dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz (18. HD. 15.6.2010, 1416/9003). [Devamı...]
Bonoda Bedelsizlik İddiasının İspatı, [Devamı...]
Manevi Tazminat, a açıklandığı üzere, ne bir ceza ne de gerçek anlamda bir tazminattır. Zarar uğrayanın manevi ıstırabını bir nebze dindiren, ruhsal tahribatını onaran bir araçtır. Manevi [Devamı...]
Haksız Fiilde Failin Temerrüdü ve Faizden Sorumluluğu, inden itibaren zararın tamamı için temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla, zarar gören, gerek kısmi davaya, gerekse sonradan açtığı ek davaya veya ıslaha konu ettiği [Devamı...]
Boşanma Davasında Ziynetlerin İstenmesi, ahsilini de istediğine göre, hüküm altına alınan ziynetlerin cins, gram ve ayarları gösterilmeden toplamının değerine göre hükmedilmesi doğru değildir (2. HD. [Devamı...]
Boşanma Davasında Çalışmaya İzin Verilmemesinden Kaynaklanan Kazanç Kaybının İstenmesi, asının izin vermediğini öne sürerek, bu yüzden yoksun kaldığı kazanç kaybına karşılık maddi tazminat istemiştir. Bu talep TMK’nun 174/1 kapsamında boşanmanın eki [Devamı...]
KAZANILMIŞ HAK, nmazdaki yapıların kaba inşaatının tamamlandığı, idare mahkemesince dava konusu yapı ruhsatlarıyla tespit edilen kısım haricinde yeni yapılaşma hakkı verilmediği, bu nedenle ruhsatların kazanılmış [Devamı...]
İŞLEMİ KURAN İDARE ONU GERİ ALABİLİR, ">Fazla çalışma ücretlerinden kesilen gelir vergisinin iadesi istemiyle yapılan başvurunun Defterdarlık tarafından kabul edilerek yapılan kesintilerin davacıya ödendiği, sonrasında [Devamı...]
İDARE MAHKEMESİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ, ">Anayasanın 125’inci ve 1602 sayılı Kanunun 40’ıncı maddesinde, dava açma süresinin her çeşit işlemlerde yazılı bildirim tarihini izleyen günden itibaren [Devamı...]
Karayolları Trafik Kanunundan Doğan Hukuk Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme, e yayımlanan değişiklikle bu kanunun uygulanmasından doğan hukuk davalarında görevli ve yetkili mahkemeler yeniden belirlendi: "İşleteni veya sahibi Devlet ve diğer kamu kuruluşları [Devamı...]
Alkollü Araç Kullanmak, ol açmaz. Mahkemece nöroloji uzmanı, hukukçu ve trafik konusunda uzman bilirkişilerden oluşan kurul aracılığıyla; olayın salt alkolün etkisiyle gerçekleşip [Devamı...]
Bonoda Zamanaşımı, re üç yıllık zamanaşımı süresine tabi iseler de; söz konusu bonolar taraflar arasındaki temel borç ilişkisi yönünden yazılı delil başlangıcı olarak kabul [Devamı...]
Üye Kooperatifle İlişkisini Kesince Üyelik Sıfatı Sona Erer, üğünü yerine getirmeyen ve ilişkisini kesen davacının kooperatif ortağı olduğunun tespiti için açmış olduğu davanın MK’nın 2. Maddesi uyarınca kabul edilemeyeceği, [Devamı...]
Estetik Ameliyatı Yapılmasına İlişkin Sözleşme, öne sürerek maddi ve manevi tazminat istemiştir. Dosya kapsamından estetik ameliyat konusunda tarafların sözleştikleri anlaşılmaktadır. Tarafların sözleşme yapmaktaki asıl [Devamı...]
Müstehcen Görüntü Bulundurma, ideo görüntüleri olduğu, bir kısmının ise hayvanlarla insanların cinsel ilişkilerinin görüntülerini içerdiği, çocukların kullandığı müstehcen [Devamı...]
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Yolsuz Tescil, nde olup, bu yolla oluşan tapu kayıtları gerçek mülkiyet durumunu oluşturmaz. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını [Devamı...]
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi-Alacağın Temliki-İtiraz ve Defiler, ly: Calibri; mso-fareast-language: TR; mso-ansi-language: TR; mso-bidi-language: AR-SA">Yüklenici arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre kazandığı şahsi hakkını [Devamı...]
Temyiz Harcının Yatırılamaması-adil Yargılanma Hakkı, kça yüksek miktarda olan karar ve temyiz harcının yatırılmasının istenmesi ve verilen sürede yatırılmaması üzerine kanun yoluna başvuru hakkının ortadan [Devamı...]
Harici Satış Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil, kümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilmez ise de, harici satış nedeniyle ödenen bedelin uyarlama kuralları gereğince hesaplanması ve sonucuna göre [Devamı...]
Tespit Davasında Hukuksal Yarar Koşulu, rdan söz edebilmek için; bir hakkın veya hukuki durumun mevcut ve yakın bir tehlike ile tehdit edilmiş olması, bu tehdidin zarar doğurabilecek nitelikte olması, tespit [Devamı...]
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye, iş olmasının verilen süreden sonra olup akde aykırı davranışı ortadan kaldırmayacağı gözetilmelidir. Öte yandan kiralanan kiralanma amacı dışında kullanılmaya da devam etmekte olup, [Devamı...]
İştirak Nafakası, ;ocuğa bakıyorsa, çocuğa bakan taraf velayetin nezi davasını açmadan doğrudan iştirak nafakası talebinde bulunabilir (3. HD. 11.10.2010, 14433/16126). [Devamı...]
Boşanmada Manevi Tazminat, zere boşanmaya sebep olan olaylar yüzünden olmalıdır. Boşanma sebebi olarak gösterilmemiş, ancak boşanmanın kesinleşmesine kadar gerçekleşmiş sadakat [Devamı...]
CEMAAT VAKIFLARININ GAYRİMENKUL EDİNME HAKKI:, ip gerçek ve tüzel kişiler sahip olabilirler. Fransız ... Rahipleri adlı topluluk adına tapuya kayıtlıyken, açılan dava sonucu tüzel kişiliği bulunmayan ve ne Türkiye [Devamı...]
AİHM'NCE HÜKMEDİLEN TAZMİNATIN HAZİNECE ÖDENMESİ:, ersonele rücu mekanizması işletilmediği için dava yoluna başvurulduğunu, sorumlulara rücu etme konusunda idarenin takdir yetkisi bulunmadığını; maddi mağduriyetleri ödenen [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI MAHKEMESİ'NİN KESİNLEŞMİŞ HAK İHLALİ KARARLARI:, üler, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'ne başvurmuşlardır. Anılan mahkeme, hükümlülerin yargılandığı Devlet Güvenlik Mahkemeleri'nin bağımsız ve tarafsız olmaması, savunma [Devamı...]
AVRUPA SOSYAL ŞARTI:, uml;venlik sisteminden yararlanarak böyle bir imkan sağlayamayan herkese yeterli yardımı sağlamayı ve hastalık halinde bu kişinin şartlarının gerektirdiği bakımı sağlamayı akit taraflar [Devamı...]
AHİM ÖNÜNDE YAPILAN SULH ANLAŞMASI İİK'NIN BELİRTTİĞİ ANLAMDA İLAM SAYILMAZ:, ilişkin kararına dayanarak Dışişleri Bakanlığı aleyhine ilamlı icra takibine geçmiş, takibe mercii nezdinde borçlu vekilince şikayet edilmiştir. İlamlı icra yoluna başvuru için [Devamı...]
AVRUPA İNSAN HAKLARI SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIK:, lgili davalarda, davanın taraflarının herbirinin; diğer taraf karşısında kendisini önemli ölçüde dezavantajlı konumda bırakmayacak şartlarda iddia ve savunmalarını mahkemeye [Devamı...]
TERCÜMANLIK ÜCRETİ SANIĞA YÜKLETİLEMEZ:, nığa sağlanan tercüman için ödenecek ücretin mahkumiyet halinde dahi sanığa yükletilemez (7. CD. 24.6.2003, 2478/5303). [Devamı...]
ADİL YARGILANMA HAKKINA AYKIRILIK, azlığın, taraflar arasında fark gözetmeksizin iddia ve savunmaların eşit ve karşılıklı yapıldığı dürüst bir yargılamadır. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi uluslararası insan [Devamı...]
DİL BİLMEYEN SANIĞIN ÜCRETSİZ OLARAK ÇEVİRMENDEN YARARLANMA HAKKI, yardımından ücretsiz olarak yararlanmak hakkına sahiptir" hükmüne aykırı olarak mahkemece mahkum olan dil bilmeyen sanıktan çevirmenlik ücretinin alınmasına karar [Devamı...]
AHİM'in KESİNLEŞEN KARARI, in kararına ilişkin AHİM 2. Dairesinin kesinleşen kararı nedeniyle 2577 sayılı Yasa'nın 53/1-ı maddesi uyarınca yargılamanın yenilenmesi isteminin kabulü ile dava konusu işlemin iptali gerekir [Devamı...]

HIZLI ERİŞİM

Seçilmiş Mevzuat Seçilmiş Yazı ve Yargı Kararları Dilekçeler Sözleşmeler İhtarnameler İnşaat-İmar Sözlüğü İnsan Hakları Belgeleri İnsan Hakları Kararları Bilirkişi Raporları Yasal Faiz Hesabı Hukukumuzda Parasal Sınırlar Avukatlık Asgari Ücret Tablosu Önemli Yasal Süreler

KÜMELER

AYIN KONUSU YÖNETSEL YARGI YARGI DÜNYASI ANAYASA VE ANAYASA MAHKEMESİ MAKALELER AVUKATIN GÜNCELİ TBB DİSİPLİN KARARLARI FORUM PRATİK BİLGİLER RESİM VE KARİKATÜR ÖZLÜ SÖZLER ATATÜRK VE CUMHURİYET BAĞLANTILAR

HAVA TAHMİNİ

5 Günlük Hava Tahmini (İstanbul) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (Ankara) 5 günlük hava tahmini
5 Günlük Hava Tahmini (İzmir) 5 günlük hava tahmini Kaynak http://www.dmi.gov.tr